wenjun701121 发表于 2006-11-29 10:05:53

[必看]：规划业务管理要点

一、城市规划管理分类
1、层次：①宏观：区域规划、城市空间发展战略、城市总体规划、分区、风景区、专项规划等
         ②中观：控规
         ③微观：一书三证（选址意见、用地许可证、工程许可证、规划验收合格证）
2、**市规划局建设工程规划管理环节
       ①规划设计要求通知书
       ②修建性详细规划的审批
③定点
④审查建筑单体方案
⑤发建设工程规划许可证
⑥规划验收
二、详细规划设计要求
1、明确建设主体：唯一确定的依据就是土地 ①土地证
                                       ②市政府批文
                                       ③市国土局土地出让合同
                                       ④同期申请的用地通知书
                                       ⑤立项文件

2、规划范围的确定：①挥玫兀?ㄊ舴段Ф哉胀恋刂た聪殖?
                   ②新增地，用地许可范围就是规划范围
                     建设单位应提供地形图，最好是电子版，精度1：500或1：1000
                   ③标路，地形图一定是**市独立坐标系
3、用地性质：根据总规、控规及近期用地规划许可证；变更用地性质，除了涉及城市重大基础设施、热电、污水处理、绿地、六线、文物保护等强制内容外，依据规划弹性予以掌握。
4、指标：①净用地面积：城市道路应去掉，但要判断它是否具有城市功能，是服务于城市，还是服务于规划居住片区，有没有其他通行量；高压走廊应属代征。
②容积率：分地上和地下容积率，原则上以《容积率管理规定》为依据，规划策划通知单要求与规划设计要求不同，可以不给出具体指标（原则规范及管理办法）；一般地下是地上容积率的30%-40%，办公教育等其他项目可以不提容积率。
③建筑高度一般可以不提，除特殊限高地区，若提可以提到米，一般不提层，可以说“适宜建设高层”。
④建筑密度：地块越大密度越低，层数越高密度越低，多层一般不大于25%，大地块可以提不超过24%-25%，小高层、高层不超过21%，工业类应符合**省工业用地集约利用标准，一般工业用地容积率不低于0.8%，但也不要高于1.2，建筑密度不低于35%，但也不要高于40%，厂前区占地不超过7%，。
⑤绿地率：居住区一般不低于35%，工业区不高于15%，可以不提方案不
出指标。
⑥停车率：一般不低于80%，特殊情况（经济适用房、拆迁安置等）可以降到50%。停车可以60%放在地下
⑦建筑退让：一般情况退地界南北向要退让日照间距的一半，但最小距离不能小于8米，东西向距离一般多层不小于4米，高层不小于9米。建筑间距东西向多层为8米，中间有路为10米，高层与其他建筑为13米，高层与高层之间为15米，一般详细规划中高层与多层之间也为15米。
5、立项：经营类用地可以不要计划，除集资建房外，工业学校办公等项目要立项。
6、环评、地评要经市环保及国土部门审查，是详规审批的必备件。
7、方案要报电子文件及日照分析报告，可以与单体一起审批。
三、详细规划审查要求
1、        用地范围及性质：依据规划设计要求把范围及用地性质逐一对准。
2、        指标审查：在计算机上核算，建筑面积无单体时一般阁楼按标准
层的0.5倍、阳台按标准层的0.4倍计算；绿地率把握一班在40%以
下。
3、        环评、地评：内容一定要注意是同意还是不同意，那一部分是宜建，那
一部分是不宜建设。
4、        配套公建：公建项目较多，主要把握两点一是审项，一般组团8-9项、小区17项、居住区40项；二是审总量，即审总建筑面积，一般组团（0.73-1.356）1平方米/人、小区（1.338-2.977）1.5平方米/人，居住区（2.28-4.213）3平方米/人.教育设施,小区至少要设一个小学,居住区级至少要设一个九年一贯制中学.如不设须教育部门出具意见.
5、        审美布局：净用地大于15公顷的居住区，必须有3家规划设计单位进行
            方案招标，要在规划设计要求中注记清楚，布局由专家把关。
另外市、局领导十分重视临城市主干道、水体、山体景观设计，
注意临道层数不能太乱，建筑形体不能过于复杂。
四、旧村改造问题
1、        用地分类：对于居住、保障用地(55平方米加5%的机动)即可单独使用，
                   也可合并重组使用，捆绑开发用地范围由国土部门确定。
2、        规划管理要求：①旧村改造总体策划方案来函属宏观参与管理阶段，一般与
                  总规、控规衔接，大体判断一下项目的可行性。如遇到位于非建设用地的项目，要具体问题具体分析，因为村居不能不发展，村民生活环境不能不改善，除非占用重大基础设施用地、风景名胜区，一般不限制村居发展，在规划要求中可加定语“限制规模，适当发展”。
②申请策划要求时建设单位应持有市国土局出具的旧村改造用地核准意见书及确定的改造范围。
③规划策划用地范围的确定不一定与国土局一致，可以适量增加或减少，填空补齐，规划用地要尽可能方整，合理利用。
④旧村改造规划管理中对容积率要求不要很严，捆绑开发用地在策划通知单中，不要具体提指标。
⑤住宅套型建筑面积控制须符合国家、省市有关规定。
⑥旧村改造策划方案经审定后，建设单位可不申请规划设计要求，直接申请详细规划批复。

yyxmzrc 发表于 2006-11-29 14:47:12

实用,谢谢

yuebird 发表于 2006-12-4 11:08:43

学习中，感谢

nangongjun 发表于 2006-12-6 17:51:43

我就是搞规划管理的，感觉挺实用的，感谢！

心湖 发表于 2008-6-16 15:48:39

很久没来了，现在由设计转行管理了，非常有用，谢谢！！！

东升恶少 发表于 2008-7-2 22:34:31

“一般地下是地上容积率的30%-40%”
这个是怎么来的啊
有何出处啊

anjeyi 发表于 2008-7-3 17:19:35

谢谢了哈！

linjinddt 发表于 2008-7-8 11:46:24

有些东西还是确定得缺乏科学推理

linjinddt 发表于 2008-7-8 11:46:25

有些东西还是确定得缺乏科学推理

liue61 发表于 2008-7-9 15:28:09

学习

qiuyi 发表于 2008-7-10 11:07:43

我是新介入此行当的新手，你们的无私让我感动，谢谢

wcn_sheng 发表于 2008-7-16 23:03:22

实用,谢谢


有乱码！楼主可否再发！

panjin007 发表于 2008-7-19 11:43:55

THANKS FOR SHARE ,GOOD THING...

wgjzmzz 发表于 2008-8-1 18:03:26

这个是不是你们当地的管理规定啊？旧村改造策划方案经审定后，建设单位可不申请规划设计要求，直接申请详细规划批复。建筑面积无单体时一般阁楼按标准
层的0.5倍、阳台按标准层的0.4倍计算；绿地率把握一班在40%以
下。
有依据吗？

anjeyi 发表于 2008-8-8 09:40:30

谢谢楼住了
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