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残月寒星

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智能小区及其投资控制和施工管理  
2003-10-7
作者：广州宏城发展股份有限公司 王 华


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摘要：文章介绍了智能小区的组建，并对智能化工程的投资控制和施工管理分别进行了分析和讨论。

关键字：智能小区 投资控制 施工管理

　　通过计算机技术、通信技术、音像技术等多项高新科技的综合发展，人们预言：未来社会将成为全面信息化社会。21世纪的到来，特别是近年现代高科技和信息技术(IT)正由智能大厦(IB)走向智能住宅小区，进入每个家庭，现代的家庭正追求一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的多元居住环境。国家也在大力发展适合中国国情的智能化小区和住宅，智能化技术将主导我国未来的住宅小区和家庭的发展方向。智能小区的投资及实施已经成为房地产开发中的一个重要主题。

　　1 智能小区的内涵

　　智能小区包括两个方面因素——家庭智能化和小区智能化，在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，采用系统集成的方法，逐步建立一个沟通小区内部住户与住户、住户与小区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统。随着科技的发展和智能技术的不断应用，智能小区的内涵也将不断地丰富和发展，从而为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以家庭智能化为主的、可扩展的、具有21世纪风范的智能化小区。

　　1．1 家庭智能化

　　家庭智能化的目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS)连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”另一方面说家庭智能化提供家庭安全、家庭通讯网络、家庭设备自动化三种功能。早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准(HBS)。在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：

　　(1)具有家庭总线系统；
　　(2)通过家庭总线系统提供各种服务功能；
　　(3)能和住宅以外的外部世界相连接。

　　1．2 小区智能化

　　小区智能化是一个多位一体的园区功能自动化系统的集成，它是由各个管理系统或体系集成为同一运作平台。

　　(1)综合物业管理系统包括：

　　①小区物业与房产管理；
　　②小区房屋维修保养管理；
　　③小区收费管理。

　　(2)在小区内建立集中的安全防范综合管理系统包括：
　　①实现小区周界及小区内的防卫和实施监控；
　　②保安自动巡更系统不断运作；
　　③在每幢公寓人口处安装可视对讲系统；
　　④实现家庭内部的防盗与紧急求助报警信息的联网。

　　(3)实施小区内公共机电设备的监控与运行维护管理系统包括：

　　①采用楼宇设备自控系统(BAS)的方式对小区公共机电设备实时监控；
　　②提供公共机电设备的运行与维护的资料；
　　③实现小区内广播系统的综合管理；
　　④建立小区内综合信息平台。

　　(4)实现小区内停车场出入与保安管理系统包括：

　　①在小区内的停车场采用接近式智慧卡车辆管理系统；
　　②在停车场内设置车牌识别电视监视系统。

　　(5)实现小区内所有住户单位的三表(水表、电表、气表)的集中数据采集和统计收费管理：

　　在小区的物业管理中心，可以完成对小区内每一个住户单位进行远程的三表(水表、电表、气表)的数据采集和按月统计收费金额，达到自动化管理的功能；

　　(6)在小区内实现智慧卡(1C卡)的综合运用功能：

　　在小区内可实现采用IC卡的付费(含三表IC卡储值与交费)和财务结算的功能，并可以实现与停车场管理、公寓楼出人口安全识别与控制的一卡制功能；

　　(7)智能小区综合信息服务与接入网功能：

　　住宅小区智能化实现综合信息服务与网络的发展原则是：将依赖于公共通讯接入网，建立电话、电视和数据“三网合一”的HFC综合通讯接入网平台。

　　我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计 (标准)导则》(讨论稿)，在“导则”中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下要求：

　　高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。同时，也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即：第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。

　　随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户独立的家庭，那么达到一个什么样的标准或模式才可以称之为住宅小区智能化或智能化家庭呢?可能每个国家或每个人的定义不同，但是我们认为有一点可能是共同的看法，即：小区的智能化最终体现在小区内独立家庭中运用多元信息技术(1T)，并达到监控与信息交互的程度(或能力)。为此，住宅小区智能化(乃至智能化城市)必须提供相关在物理和逻辑层面上的设备、技术与多元信息源的支持。

　　另外，国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用4C(即计算机、通讯与网络、自控、IC卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。

　　根据住宅小区智能化方面的发展现状和实践经验来确立我国住宅小区智能化的发展原则和功能目标。

　　2 智能小区的投资控制

　　2．1 投资策划控制

　　许多房地产发展商在“智能小区”热面前，贪多求全，期望太高，提出“15年不落后”口号，提出大大超过小区所需功能与规模的智能化要求。因此，应该首先了解自己对小区功能的设置，做到合理、合适，避免造成浪费。同时，考虑到智能技术不断更新，智能小区的内涵不断扩大应该充分考虑系统的可扩充性。以下是某公司智能小区功能配置及要求，如下页表所示。

　　根据表格分析可以看出，发展商首先从楼盘的功能需要上进行配置，剔除了一些不必要的配置，并做出相应的概算分析使投资在控制之下。

　　首先，小区内应该配置比较基础且必须的智能系统如：综合布线、不可视对讲系统、小区可视监控系统、机电监控系统。以上配置在中低价楼盘中可以起到明显的降低成本的效果，成本范围约在每户5000-7000元左右。另外，考虑到日后系统的可扩展性应该在综合布线中增加带宽作为系统升级的硬件储备。其他的智能系统应该根据所售楼盘档次的需要增加系统如：可视对讲、家居保安及防盗、自动抄表、“一卡通”系统以及小区资讯系统。随着系统配置的提高，楼盘的建造成本将逐步提高，成本增加为每户1000-10000元不等。因此在考虑楼盘定位时，需同步考虑楼盘智能化的程度来控制建造成本。

　　2．2 实施控制

　　根据高新技术发展的迅猛势头，高科技设备也将随着时间的推移在价格上有大幅度的下调。因而，在操作上可以先请有资质的设计单位进行管线预埋设计并由小区机电安装单位负责施工，而智能化设备的招标和工程施工可待工程竣工前3个月内进行。这样就可以减少高科技设备的降价风险，同时也可以根据现行市场对设计进行调整提高楼盘的竞争力，从而提高了发展商资金的利用率。

　　2．3 其他

　　另根据市场上大量电信公司竞争宽带网市场，并提供免费光纤敷设这一情况，发展商可以利用地产开发权的优势和电信公司谈判来赢取更多的优惠以降低智能化系统的投资成本。

　　3 智能小区施工管理

　　随着智能小区的投资不断增加，智能小区的高科技内涵不断丰富，同时也暴露出智能化施工的一些问题，主要存在以下几点。

　　(1)施工队伍素质差，缺乏经过正规训练的有经验的施工人员，从而导致安装质量不高；
　　(2)现场工程施工人员素质较差。因为是新兴业务，要求新且深的知识和丰富的现场实际经验、好的组织协调能力以及熟悉有关的法规、标准。所以，原来的施工人员需要重新加以培训；
　　(3)施工组织与管理不够健全，指挥不灵，协调不力，于是施工中相互扯皮，施工效率低；
　　(4)对施工的全面质量管理重视不够，很少有制定明确的质管标准或规定有关施工前的设备品质检查，施工中每个阶段的控制指标和质量控制停止点的设立，测试报告的内容和格式的规定，竣工验收的条件和相关文件；
　　(5)仍偏重于定性验收，即眼看、手摸，忽视定量验收，只有用仪器测试，才更能揭露隐患。

　　对于智能化小区工程的施工管理应该做到以下几点：

　　(1)智能化管线的预埋工作可以由机电安装工程单位负责施工。因为管线预埋工作的技术含量不高，而且对于专业的机电安装单位也属于驾轻就熟的工作。但这要求智能化设计单位进行分段设计，先进行管线预埋管设计，后进行具体的施工图设计；
　　(2)智能化工程可以等到小区工程竣工验收前半年内入场施工。主要好处有：第一，招标确认的专业单位可以与原设计单位协同完成智能化的深化设计工作；第二，对于有高科技含量的智能化管线敷设和设备安装、调试、运行的工作交由专业单位施工可以保证施 质量；第三，竣工前进行施工可以降低高科技产品的采购价格，降低开发成本；
　　(3)作为新兴的高科技工程，很多工程人员并没有接触过，为了提高施工质量应聘请智能化工程顾问对工程的设计、施工、验收提供必要的技术支持。同时甲方、监理方、总包施工方的相关人员也应该进行相应的培训，以增加智能化知识，熟悉相关法律法规、行业标准；从而提高工程监管力度。

　　4 结语

　　目前，小区智能化正处于初始阶段，缺乏国家统一的标准和规范，而小区智能化的内涵随着科技的发展仍在不断地扩大。这就要求投资方、监理单位及相关施工单位不断学习，提高施工管理水平。由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当长的一段路。



某公司智能小区功能配置及要求

  
本文摘自2003.9电气智能建筑

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