[转贴]：房屋价格因素

sunqiwei

对于大多数购房者来说，台理的房价往往是首选条件，因此，在价格上要学会"斤斤计较"、"寸金必争"。房价因素主要是它的构成和影响因素。购房者要尽可能做到心中有数，"货比三家"，经反复比较后作出抉择。
一、商品房的价格构成
　　判断开发商所报房价是否合理，首先要了解房价构成，即要了解各项成本费用、税利。
主要包括：
　1．土地成本
　　征地费或拆迁补偿费或上地转让费及相关税费，如上地出让金、耕地占用税、菜田基金、防洪费、征地服务管理费、折迁管理费、拆迁服务费、不动产评估费、出让业务费以及基础设施建设费等。
　2．勘察设计和前期工程费用
　　正式开工前发生的规划设计、水文、地质勘探和测绘，"数通一平"等费用。
　3．建安工程费及相关税费
　　房屋建安工程费，即由开发商向施工单位支付的土建工程、设备安装工程及粗装修费用；相关税费，如公共配套设施费、绿化费、管理费、水电增容费、投资方向调节税等。
　4．开发商支付的交易税费
　　两税一费，即房地产转让（包括商品房销售）时支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加：
　　　　　土地增值费，在转让房地产获取增值时支付。
　　　　　印花税，按买卖合同金额的一定比例支付。
　　　　　房屋买卖综合服务费，卖方应支付全部手续费的一半。
　　　　　房屋销售费用，包括代理费、广告宣传费、管理费、销肖售人员提成奖励费用等。
　5．代政府部门收取的规费
　6．利息
　　利用金融机构贷款进行前期投资所必须支付的利息，或按上述标准计算的应当向资金所有者支付的利息
　7、利润
　　土地开发、房屋建设及销售各环节应获取的合法利润，一般以当时的行业平均年投资利润或项目利润计算。
　　正常的房价是由上述各项成本、费用、政府现费、利息、利润之和构成的，开发商不应该在房价之外再收取任何费用。

二、房价的影响因素
　　在了解房价构成的基础上，还应了解影响房价高低的各种变化因素。
　1．宏观经济情况变化
　（1）宏观经济情况变化
　　某个时期经济情况发生较大变化，会影响到居民收入、物价水平的变化，进而会引起商品房市场供求和建房成本的变动，随子会使房价涨跌。
　　城市发展会引起人地关系的变化。城市快速发展，常会出现人口迅速膨胀，造成人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也随之上升。反之，地价平均水平不易上扬，房价也会处于平稳状态，甚至下降。
　（2）宏观调控政策的变化。
　　政府关于投资、消费、房改以及财政、货币、税收、价格等宏观调控政策的变动也会对房价产生影响。例如，银行利丰的调整，对商品房有关税率的调整以及行政事业费收费项目和标准的调整等都会影响到商品房的成本变化，房价也会随之变动。
　　商品房价格管理也是房价变化的重要因素，如对经济适用件房价格继续实行政府定价，坚持微利原则；对享受国家优惠政策的普通住宅商品房实行政府指导价，其销售价格可在规定幅度内浮动。又如对普通住宅商品房开发成本利润率实行低利政策，并实行价格申报备案制；高档商品房和非住宅商品房，实行市场调节价等。
　2，房地产本身固素
　　城市各处房价差异的主要原因在于房屋本身，位置地段不同，地价显著不同；设计、装修不同，建安装修费不同；往宅功能格局、质量档次不同，成本下同；高层住宅和多层住宅的建筑成本不同，价格也不同；住宅区规划设计配套设施与建筑档次不同，投资不同，价格不同。
　　需要特别指出的是，所在地段的地价水准，对房屋价格高低的影响起着至关重要的作用。住宅的朝向、层次、采光、通风、层高等同样影响房价。好朝向、好层次、采光与通风良好的住宅价格要高，反之则低。因此，购房时，要注意房屋的楼层差价和朝向差价。一般楼层差价增减系数为：底层98%，顶层96％，二层100%，其他层次为102%。朝向差价增减系数为：朝南向102%，朝东向l00% ，朝西向95%，朝北向92%。

三、房价谈判的注意事项
　1．注意面积差价
　　关注面积差价至关重要，否则稍有疏忽，往往会多付数目可观的费用。为此，购房者在谈价时，一定要搞清楚开发商报价所指的销售建筑面积是包括分摊面积在内的全部面积还是仅指套（室）内的实得面积；是房屋设计面积还是竣工后的实测面积，按国家有关规定，开发商在销售商品房时，必须明示销售建筑面积，即所包括的室内建筑面积（实得建筑面积）和应分摊的公用建筑面积，并规定销售交易结算的面积，要以核发房屋产权证时，有取得合法资格单位测量的数据为淮。在签约时，要写明销售的确切建筑面积，井要对实测面积与合同标明的面积的偏差，作出详细的约定。以合同标明的面积为基准，写明两者允许的偏差范围。允许误差范围内的，双人可不结算房屋差价；超过误差范围的，应分别超出面积多少的不同情况，可补交或退还部分面积的房价，必要时有权要求退房，实侧面积与原合同所标明的面积误差范围的处理原则，也可参照当地政府有关部门公布的有关规定执行。
　2．审查房价口径
　　要严格审查商品房报价所含的各项费用是否合理，对不合理的费用要予以剔除，合理的报价成本和费用要一项不漏地打入房价。对容易引起纠纷的物业管理费用和有关税费的交纳应予足够的重视。应该搞清人住时需要交纳哪些物业管理费用；房价内是否包含了契税、印花税和综合服务费等有关税费；办理房屋权属证书时，还需交纳哪些费用。凡未支付的费用，表明开发商手中没有相应的手续，则一定要把该费用由谁支付写入合同之中，做出原则规定，切记避免在谈好价格以后，开发商又要求购房者支付本应计入房价的某项费用，防止价内费用价外化，而造成损失。　　　　　 　 　　
　3 权衡合理价位
　　对于购房者来说，高价房子未必就是好房子，好价格也并不见得就是最低的价格，关键是要权衡合适的价位，达到合理降价的目的。
　　对于看中的房屋，在商谈价格时，先封好售价的顶，以免开发商有意无意地提价。然后，综合分析报价的各种因素及其合理性，预测其中可能存在的降价空间，进行讨价还价，尤其要了解房屋的实际销售进度及成交价，销售进度快、售出比例高的房屋，降价的余地较小，甚至有提价的可能；成交价与报价之间的差距越大，降价的空间也越大，可多争取一些优惠折扣。一般情况下，对降价的期望值也不能太高，不宜对每处商品房的报价"拦腰一刀"。因为开发商对房价是经过精心核算策划的，一旦公开，不会轻易让步。对于与中价差别很大的优惠房，不能盲目轻信。因为与同位置、同类房相比，明显偏低的房价，往往隐藏着种种违法问题或质量隐患等"陷井"。如，利用集体上地非法建房、未办土地出让手续、违法建筑、基本设施不全、质量不合格，甚至新建危房等。购房者未搞清低价位的真正原因，切莫轻易签约，以免上当。对期房的价格优惠，要认真分析提前分期付款的利弊和风险，尤其要考虑利息和市场变化风险，所购房屋能否按时按质交付使用，以及预期设计要求与竣工后的实际规模、档次和质量明显不符等风险，而后做出抉择，权衡付款方式，如果未来市场看好或开发商承诺可再适当降低，也可在付款方式上作些让步，以获得较优惠的价格，但是一定要谨慎，切莫被套牢。