[转贴]：房地产业，畸形的“高增长”后患无穷!房地产业，畸形的“高增长”后患无穷

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[B]2003年，我国房地产业实现了32.5%的增长速度，而过去5年平均增长速度为22%，与之相对应的是：

2003年，我国流失耕地3800万亩，这其中被通过各种途径圈占用于“房地产开发”的占了绝大多数（另外还有不少用于“高尔夫球场”）。我国耕地有几个“3800万亩”？被用于“房地产开发”的耕地，多位于城市周边，多是经多年苦心经营的成熟肥沃的膏腴之地，仅以亩产粮食600斤算，3800万亩地一年一熟就可打粮食228亿斤！若按每个中国人每天分配口粮1斤计算，可供十三亿中国人吃17天！若按1斤粮食5毛钱算，从此中国农业每年减少收入114亿元！这应该是最保守的估算。还不算有些地能一年两熟甚至三熟，以及在粮食收获后不必撂荒可继续种些蔬菜瓜果等，还有农作物间作、立体开发（如稻田养蛙、养鸭）的收益等等。

与此同时，每年我国都要花巨额的外汇从国外进口粮食，如大豆的年进口量已经超过了我国自己的年产量（且进口多为转基因产品）。一边是耕地大量流失，一边是巨额的粮食进口，这一出一进，多添了多少财政负担和粮食风险？

可以毫不夸张地说，房地产业的“圈地运动”直接威胁并损害了我国的粮食安全、进而威胁到国家安全。

目前我国固定资产投资规模偏大，2003年达到了5600亿，造成能源、交通、电力等行业普遍升温，上游商品如钢铁、电力等供不应求。房地产业投资占全国固定资产投资的20-23%，即1120亿-1288亿。而每年的房地产业贷款为2万多亿，居民储蓄存款余额目前已突破11万亿。表面上，目前银行的资金状况还能支持购房贷款的增长。

但这里有一个问题，就是根据最新的调查表明，我国相当多数的中低收入人群收入增长缓慢，而部分高收入人群的收入在近几年却出现了大幅度的持续增长，其中部分事实垄断行业和房地产业一类所谓“新兴产业”尤为明显。也就是说，居民储蓄存款余额越来越多地由少数人占有其中的相当部分。这些人的储蓄意愿是取决于投资方向，一有风吹草动，他们就会成为金融活动中最不稳定的因素。而大部分中低收入人群的储蓄意愿却是最强烈的，他们的钱可谓银行业的“中流砥柱”。中低收入人群的存款在居民储蓄存款余额总量中所占份额的持续下降，会隐性地威胁到我国的金融安全，后果堪忧。

而目前由于以前实物分房体系的瓦解，货币分房的体系并未建立起来，使“中国人买房比美国人买房还难”，令越来越多的人不得不更多转向贷款买房。当前的按揭制度缺乏有效的信用评估体系----事实上整个社会的信用体系都还极为缺乏，许多人开假收入证明骗取银行贷款。当前许多人的收入原本就是多种方式构成，在企业中的薪水只是其全部收入的一部分，也令银行要准确估算一个人的收入状况成为难题。也有一部分人出于“投资”的目的，超越自己实际收入能力贷款购房，把房屋“月供”寄托在对房屋的未来经营收入上，风险显而易见。

当前由于中国经济正在处于一个持续增长的阶段，我们都还在享受这一百年难遇的“盛世”，社会上普遍迷漫着一种乐观而短视的风气，人们很少设想几年以后的景况，却勇于大签二十年、三十年期的住房按揭合同。房产开发商为了获利，只图尽快搞到土地、盖好房、赚到钱，用按揭的方式把包袱甩给银行当然是不错的选择；而在当前的银行资产中，据说住房贷款这一块是“资产质量最好的”，银行也不吝于放贷。但这种建立在对未来的收入预期之上的购房贷款活动，就如同在流沙上建房，如果中国经济不能再持续增长三十年，怎么办？如果中国再以现在的速度持续增长五十年，我们一定会是世界顶级强国，但如果在未来十年时经济就陷入停滞，怎么办？当我们办了二十年期的住房按揭贷款，交到第十五年时突然失业了，而社会上许多的企业都在破产倒闭、许多人都在失业，就如同上次“亚洲金融风暴”时的泰国、韩国一样，怎么办？谁认真想过？

房地产业的课税也是个很奇怪的问题。同是对房产保有和使用课税，房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和土地使用税。而房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，城乡结合部则在客观上成为非税区，因此助长了对耕地的占用。而过高的土地增值税和极低的土地使用税又限制了房地产的合理流动。房地产“开发商”将“过高”的房地产税费全部打入成本，客观上抬高了房价，而未来的“物业税”又象是悬在购房者头上的一把剑，购房者的高成本付出必然可以支持房地产业眼前的“高增长”，但当一个风筝升上半空才发现线不够长，怎么办？

说目前过于宽松的个人住房按揭贷款体系有效地抬高了房价，从而刺激了“开发商”的建筑热情、更进一步刺激了人们对房屋的购买欲望、也同时为金融风险埋下了定时炸弹，丝毫不为过。实际上一些城市对住房的“抢购风”，就是建立在一些人将炒作房产市场的资金来源部分建立在住房按揭贷款的基础之上的。而明显过高的房价却把人们未来在此房产上可能的部分收入也提前收走了，令普通人就算买下房子，要想收回成本也遥遥无期。恶意的“炒房”行为（如闻名全国的温州“炒房团”）已经在个别城市造成了很严重的后果，畸形的高房价使政府令“居者有其屋”的梦想变得遥不可及，巨额游资的肆意横行不仅给一个行业带来风险，也暗藏不可估量的金融隐患。不仅加重了贫富悬殊，也加深了社会不同阶层的隔阂和对立情绪。

房价的高涨与“开发热”的相互作用，导致了一系列的社会问题，严重破坏了社会公正，影响到政府的形象和威信，为社会稳定和国家安全埋下长期的隐患。“强行拆迁”是其一，“圈占耕地”是其一，由此导致的一些地方政府非法行政行为，造成了很恶劣的社会影响。在“强行拆迁”中，常常能见到区乡一级政府的身影，也能见到它们动用的公安、城管等“执法”人员，听说都是来“维持秩序”的。是为“开发商”维持“秩序”？还是来保护被拆迁户的“合法私有财产”不被侵犯、住宅不被非法入侵？事实有目共睹。国务院新出台了《全面推进依法行政实施纲要》，建设部也新出台了关于“拆迁”的听证制度，但具体效果还有待观察。毕竟，“上有政策、下有对策”的情况我们已经看了太多。

3月18日晚的央视“焦点访谈”为我们展示了湖南长沙在“强行拆迁”中发展出来的新办法：把不愿拆迁的居民墙上凿几个洞，然后就下《危房整改通知》，限期拆除，期限一到，公安、城管一涌而上，由不得你了。再不就把居民房的地基掏空；再不就出来一群“不明身份的人”来“主动帮你搬家”，当然是在你不在家的时候；......看着冒雨“亲自”来“强行拆迁”的区长、公安、城管们，如何还有心情低吟“湘江北去，橘子洲头。看万山红遍，层林尽染；......”？

央视最近的“共同关注”栏目曝光了安徽宣城一个乡将1999年洪灾后为灾民建的安置平房（原本是要以2000多元一套卖给灾民的）作价每套二、三万元一个“指标”出售，灾民却依然住在洪灾后的危房里，就连一个洪灾后调来、随后又调走的“副乡长”一人就占了两个“指标”。不知这个宣城是否就是唐诗中那个以织毯闻名的“宣城”，一千多年的时光为何还不能让它的行政管理者有更高一点的水平？

一些企业干脆通过“炒地皮”来谋取暴利。如上市公司托普集团，自诩高科技企业，可供打广告的产品都没几个，却在全国各地打着“办高科技产业园”的幌子圈了不少土地，为了掩人耳目，搞出一个“诚招5000名软件工程师”的噱头，很快就没了下文，无论其如何炒作，事实是各“科技园”的土地是其账上最值钱的一笔资产，而且就算它什么事都不做，这些土地的地价每年都在不断地增值。这就是为什么我们能看见城外大片荒地而“开发商”却毫不着急的原因。

一些地方搞的福利性住房项目也在“开发”过程中走了调，前几天，偶然看一本“新锐”刊物，才发现原来本地一闻名暇迩的“富人区”当初居然是一个很大的“安居工程项目”！这一大片小区在“开发”后，以“优惠”价格出售，但实际上普通市民根本没几个人能买得起，更别提那些“住房困难户”了。无论房价被形容得有多么的“低”，事实是住进去的都是“新贵”，整个小区成为一个巨大的“高档生活社区”，各型小车停满路边，周边很快形成高档“餐饮一条街”（实际是两条）、兴起各种高档享乐场所。难怪天天在那附近来来往往，多次被从里面冲出的高档轿车挤得“扭秧歌”，却一直不知里面竟然住的是“穷人”。

一些高校也不甘落后，将原本立项的“XX综合楼”（如成人教育综合楼）建成了“XX大酒店”，打着“办教育”的幌子干起了房地产开发的“副业”。

一些有条件的“单位”也利用能在市区好的地段搞到地皮的优势，成立一个房产开发的“三产”公司，介入房地产的“开发”大潮中捞上一把。或者干脆就炒一炒地皮，为房地产热再添上一把火。

也有这样的行业性“安居工程建设”，主管部门出面搞个“安居”项目，乘夜专人把图纸送到各单位头头家里“自选”，每人再发几万“安家费”，一旦决定要买，就用这钱去交“购房款”。而剩下的不多的房子却做成“指标”派到各个单位公开向职工以“优惠价格”出售（比市价稍低），令各个单位辛苦了一辈子的老职工们为了极为有限的几个“指标”去排长队、吵闹争抢，显尽各种穷形尽像。现在每次从那小区门口路过，看着门口镶的“XX市XX局安居工程”铜牌，总有一种作呕的感觉。

一些房产“开发商”天天哭穷，大谈什么“微利时代”，就以成都为例，我们来算一算房地产的“微利”。在成都九眼桥附近（一环路外侧），2003年拍卖成交地价每亩到390万元，每亩约合666平方米，也就是每平方米地价5856元，而每平方米房屋造价目前最多不过2000元。假设“开发商”在房屋底层临街的铺面按7000元/平方米销售（成都在二环路的临街铺面现在就可轻易卖到5500多元/平方米），就这样，卖完一、二层的营业房，买土地的钱无论如何也就拿回来了，再往上，现在这种地段要建就建电梯公寓“小户型”住宅，今年每平方米售价3500元（均价）应该是很平常的，这样每亩每层电梯公寓型住宅的毛利（除去房屋造价）就是约99万9000元，如果“开发商”最终建起的是十二层的“小高层”，该赚多少？要是建成二、三十层的“高层”呢？难怪早就听人说，“开发商”卖完裙楼的铺面后，“再往上建多高就赚多高”。相对于能得到批转土地的“开发商”，这些用公开拍卖价竞得土地的“外来户”的确也算是“微利”了----仅仅在房地产业与其他同行相比而言。而最新的消息是，温州“炒房团”今年就要对成都“下手”了，现在房市一片“涨声”，不知收入的“高增长”如何能跟上房价的“高增长”？

房地产业在各种“虚高”之中进入“卖方市场”的现实是，一些不良“开发商”在“开发”过程中侵害了“原住民”（指此地上的原来的居民）利益的同时，又在“开发”后大肆侵犯购房者的利益。按理说，购房者购了房，就是“业主”，是“开发商”的“衣食父母”，而住房，根据《宪法》，是公民的“不可侵犯”的合法私有财产。但在现实中，却常常不象那么回事。

先是在售房过程中，销售人员巧舌如簧，真真假假、虚虚实实令人如梦如幻，却在合同中步步设套、处处埋雷，购房者一不小心就会“中招”。虽然有“格式合同”，但许多“开发商”却早就“体贴”地帮你把本可双方协商的条款预先填好，根本没有商量的余地。而面对那些刚平整完土地就处于“抢购”状态的期房，购房者通常没有什么回旋余地，只能在“买”与“不买”中权衡。等到交房时，“开发商”又会“体贴”地为你准备好物管公司，把“拿钥匙”的“项目”安排在所有的“手续”办妥之后，也就是极其明确地“暗示”你，要想“找碴”，今天你的钥匙就不好拿到手了。这样，当你在各项交接凭据上签字画押、缴纳各项事实上根本不可能与你协商的“费用”（也顺带完成对物管的“委托”）之后，“顺利地”拿到钥匙时，心里没有“签完卖身契”的感觉，我只能钦佩你的胸襟宽广了。

这样“体贴细致”的安排的妙处就在于，购房者从一决定交钱买房那一刻起，就陷于完全被动的境地，事事都得依“开发商”的“规定”为准。你在交出房款后，根本无力与“开发商”角力，因为你的真金白银已经掏出去了，“开发商”会不会给你“假冒伪劣”全凭它的“良心”（如果有的话）。你只有在任凭它支配、玩弄之后，“毫无怨言”之下，才可能顺利拿到钥匙。而在此前你如果提出退房，“全额退货”是绝无可能的，你必须承担巨额经济损失。仅仅一个“订金”与“定金”的一字之差，每年就不知为中国的房地产业贡献了多少GDP！而“定”与“订”这样的莫名其妙的东西居然还是法定的，当初立法为什么没想到这一点？这么多年为什么对此无动于衷？我百思不得其解。

而你只有在拿到钥匙，“入住”之后，才有真正的功夫来研究这房子到底买得“值不值”。这样，你可能的与“开发商”的“麻烦”就都被“安排”到“钱货两清”之后了。要想让“开发商”再把吃进嘴里的肉吐出来？自己想想吧。而“物管”，你也是在“体验”之后才能提意见，只能“先买后尝”，“不尝不买”不行，“先尝后买”更不行。当你的钱都交给“开发商”之后，它比你有钱，你要有不满想投诉，那要看人家心情如何。想诉诸法律？它拿原本从你兜里掏出的钱请律师，跟你“论持久战”，玩都把你玩死。要是运气不好，碰上“有背景的”或“脾气比较大的”“开发商”，有可能让你血溅当场。全国各地“业主”与“开发商”或“物管”的“纠纷”中，业主被“不明身份的人”打杀的事早就司空见惯了，连前往取证的律师和记者大白天在小区门口被“保安”当众群殴的事也不鲜见。

从来听说拿钱买东西就是“衣食父母”，独独在房地产业，购房者常常是“开发商”的“孙子”。而“拆迁户”更是“开发商”的“孙子”，不想拆不要紧，首先断了水电气，堵了公共厕所，把你家周围能拆的全拆得七零八落，看你能撑几天？这还是最“文明”的一种。各行各业，只有房地产“开发”这一块最明显，敢“吃了上游吃下游”。“上游”是土地，因为土地“国有”，一旦“开发商”拿到了地，地上的一切就成为“多余”，都成为推土机的目标。“下游”是业主，一旦“开发商”收了业主的钱，业主就要成为“沉默的羔羊”，否则就会有“不测”。维权？“路漫漫其修远兮，汝将上下而求索”。

如果说房地产业的“高增长”能带动经济“高增长”，可如果在这样的“高增长”中有相当比例是通过各种违法违规、破坏社会公正、隐含金融风险、扭曲社会财富公平分配的行为获得，这样的“高增长”会有什么后果？非法的“强行拆迁”之所以不仅屡禁不绝，还在一些地方愈演愈烈且明火执仗，“暴利”是一个根本诱因，同时不容忽视的，是区、乡、街道一级的基层政府部门直接站到“开发商”那一边，以“拆迁办”的形式将行政权力与商业利益挂钩，甚至动用行政执法、甚至是司法部门参与对居民的“强拆”。当警察以“维持秩序”的名义阻止居民保护自己的财产，同时却让“不明身份的人员”公开对居民的财产进行“打、砸、抢”，让民众如何信任司法机关、如何信任政府？

关于“听证”制度，我早已对此失去信心。前一阵各地就猛刮过一阵“听证”风，结果却是一场有声有色的“听证秀”。各个事实垄断行业在要涨价前都假模假样地搞一个“公开听证会”，借媒体大炒一通后，真正到了开会时才发现，原来涨价是不容质疑的，与会者只有权在象背书一样论证一番涨价的“合理性、必要性、远见性、英明性......”之后，论证一下应该涨多少！整个过程怎么看怎么觉得象“耍猴”----消费者是“猴”，“听证会”的组织者就是那“耍猴人”。房屋拆迁的“听证会”会不会也被办成“拆是肯定的，只是让大家来商量一下怎么个拆法，具体结果会后经研究决定”？

土地是“国有”的，在一块土地上有合法固定居所的居民显然不是“暂住”，从法律上说理应有这块土地的使用权，但这块土地上的居民有没有权力共同决定这块土地的用途？或者说，任何人或组织，包括政府，有没有权力在不经过当地居民一致同意的情况下，出于商业目的改变这块土地的用途和当地居民的居所？本应作为“裁判”的政府如果下场踢球，“弱势”一方必然会“很受伤”。

房地产业的发展，离不开各地政府的大力支持，许多地方政府都把房地产业确立为“支柱性产业”，在财大气粗的“开发商”面前，如何“保护”和“扶持”它们是主要的话题。尽管在2003年的房地产业投资中，开发商“自筹资金”连30%都难以做到，其余资金由银行贷款和购房者预付款组成，购房者预付款往往占到初始投入近50%，但令人奇怪却又见惯不怪的是，“开发商”是房地产活动中绝对强势的一方，“最有钱”的购房者却是“最弱势”的一方，这样的局面必然造成财富的不公平分配结果，虽然GDP增长了。新版《宪法》已经明确了对公民人权的保障和对公民“合法私有财产”的保护，但愿“公民”的概念中，不仅仅包括“开发商”。[/B]

laixc66

太现实了，看看现在江苏这边的房价，真实触目惊心！

gujen

国难财好发嘛～所以中国总是发展不起来