[文章]：漫话别墅（第一部）

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漫话别墅（第一部）

　

    提到别墅，我们会立即想到文艺作品中常见的依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所。其实别墅在汉语词典里的解释是指在效区或风景区建造的供休养用的园林住宅，但这显然与当今市场上所称的别墅有一定出入。
　

    中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：⑴别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；⑵别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；⑶别墅必须体现个性化，不能大批量生产。大连作为丘陵地貌的海滨城市，随处可见诗情画意的自然景观，用山之隽秀海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。综观目前大连沿海而建的大型别墅项目，付家庄的维多利亚庄园，棒棰岛的文园别墅，旅顺南路的圣美利加，开发区的乾豪海景花园，林林总总不胜枚举，作的多是海文化的文章。据说海昌房地产计划在绿山脚下建造第一个市区别墅项目，市场反映如何还要拭目以待。
　

    从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求；这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个性爱好和需求；⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅；⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里，据说很受欢迎；⑸办公型的别墅，一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；⑹投资型别墅，由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
　

    别墅投资有三种方式：一、长期出租型，即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。这种别墅投资对资金要求较高，有着丰富的房产投资经验和较强资金实力的海外投资客对此类投资具有优势。打算以长期出租来获取投资收益的别墅投资要注意：⑴要选择市中心、沿海等人文价值较高的区域；⑵尽量选择有独特建筑特色的别墅作为投资对象，这样的别墅才具有长期的保值增值性；⑶要选择有良好物业管理的别墅项目，而且最好委托给物业管理公司出租。二、短期增值型，短期增值型别墅投资，即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。对于此种投资形式，要求投资者要有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机。此种以炒房为目的投资收益最高，但风险也最大。此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。所以，选择增值型的别墅投资要注意：⑴选择地价相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；⑵选择便于出手的主流别墅产品，总价也不要太高；⑶该出手时就出手，千万别为了高回报而“炒房炒成了房东”。三、自用兼投资（准投资）型，自用兼投资（准投资）型别墅投资，即把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取投资收益，否则就自用。对于自用兼投资型的投资，是本地投资客选择的主要形式。相比较而言，此种投资进可攻、退可守，风险最小。如果在市区已有一套住房，中期又有改善居住条件，提高居住品质的愿望，则报着自用的心态投资别墅也不失为一个好的投资方式。此种投资方式供购房者选择的余地也很大。如果别墅在一两年内升值较快，而且又找到了下家，就转手获得投资收益；如果在短期内价格上涨不明显，就自住，或者过五天在市区、两天在市郊的“ 5＋2”生活，或者以市区住宅租金供郊区别墅按揭。购买自用兼投资型的别墅要注意：⑴以自住的目的去购买别墅；⑵选择总价较低的经济型别墅为宜；⑶结合自身资金能力选择合适的项目。
　

漫话别墅（第二部分）



    在目前的各类住宅中，作为独户式的花园别墅，是市场上档次最高的住宅形式。每幢别墅都有私家花园，另外小区内有公共绿地，小区外则是葱郁蓬勃生机盎然的绿色田野。一些优秀别墅小区总体设计注重塑造环境，以绿地水体再现自然，加强建筑与环境的交融，形成人与自然的结合这个主题，既体现了别墅建筑的环境特点，又使人们得到性情的陶冶和心灵的净化。在总体布局上，别墅建筑结合地形，分成不同的组群，依地就势，曲折参差，组成大小不同的园林空间，私家花园和公共绿化形成不同的绿化层次，为居民创造了生活清静悠闲、便于邻里交往的环境，给人以轻松、温馨、愉快的心理感受。
　

    部分小区过分追求容积率，别墅幢与幢之间靠得很近，缺乏必要的相邻间距，几乎伸手可及，带来严重的视线的干扰；绿化带也仅是住宅前的小院落，小区中没有完整的公共绿地，无法体现别墅建筑良好的居住环境和特点。相反，有些小区则是过分追求环境，小区容积率很低，并以此作为卖点大肆宣传，这也是不足取的。因为我国是一个人多地少的国家，十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地是我们的基本国策。


    目前大连的独户别墅面积一般约200～400平方米左右，少部分的面积达到500平方米。别墅建筑由于本身的功能和使用特点，不能以设计一般住宅的观念和手法来进行简单地布置房间和厅，而应根据不同的档次和标准，体现设计的灵活性和多样性。首先，别墅的入口要有门廊，上面有顶，成为进入室内的过渡。进门之后应是一个前厅，形成登堂入室前的缓冲空间。由于客厅在现代生活中的地位，使其成为家庭的“门面”，在别墅中更是如此，成为室内设计的重点。面积大一些的客厅多是挑空两层，形成室内中庭，上部是家庭起居室，空间上下流通，平台上下相望，更添情趣。正面是落花流水大窗，和室外平台相连，内外空间的渗透和交融，给人以阳光和美景的充分享受。

    别墅内楼梯位置的不同考虑，和前厅结合在一起，家人进出上下楼梯不穿越客厅，对客厅内的行动没有干扰和影响。有的把楼梯设在客厅之中，成为一个景点，另有一番趣味，但是楼梯作为上下楼层的联系枢纽，功能性很强，不仅仅是摆设。还有个别三层高的别墅，竟采用一部70厘米左右宽的中柱螺旋梯，不要说搬家具，就是平时上下也得小心翼翼，不知如何满足使用功能。

    各别墅的面积大小不一，餐厅可单独一室或与客厅相通结合在一起，厨房面积在10平方米左右或更大些，与保姆房、洗衣房等组织在一起，成为别墅的“后台”，平时从后门进出，避免了对“前台”的影响。

    别墅一般设3—4间卧室，主要布置在二层，底层设有一间为客人之用。主卧也是表现别墅档次的地方，一般为20平方米左右或更大，面向最好的朝向和最佳的景观，专用卫生间需宽敞舒适，另设有化妆间，里面有落地壁橱和穿衣镜，方便主妇化妆更衣。这部分可布置作为卫浴的前室。别墅根据不同的面积还设有书房、儿童活动房、视听房、阳光室等不同用途的房间。

    由于别墅位于郊区，购买别墅的业主一般都有自备汽车，车库是必须考虑的。有些面积较小的别墅结合总体布置，在楼边设露天停车位，把车库从面积有限的室内移至室外，既宽敞了室内布置，又为购房者节省了资金，不失为迎合市场的一种方式。

    别墅的档次高，面积与一般住宅差距较大。要走出误区，设计做到合理地分配面积，布置各种功能内容，组织平面紧凑，充分提高利用率，做到大而有序；避免出现像部分别墅追求豪华大面积，但设计上的考虑不够细致，给人大而无当的印象。建筑的形式要与内部的功能布置有机地统一，避免生搬硬套外部造型，带来内部使用的不合理和空间上的浪费。



                                                  大连日报 文/曹天舒

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