[转贴]：封闭式小区有没有必要打破

daizhenshu

调查报告：封闭式小区管理到底有没有打破的必要？

2004年，大连市政府宣布：从当年起将在全国率先取消封闭物业小区的建设。在此基础上，逐步全面取消现有的封闭小区，力争率先成为我国没有封闭小区的城市。大连市的先进理念让我们耳目一新的同时，我们也在思考：取消封闭小区，改由几个楼群组成 “大组团小区”的模式是否可行？全国其他城市，特别是具有辐射功能的大都市，有无必要借鉴大连的做法？中国服务企业500强——中国国际技术智力合作公司旗下的库玛在线调查系统近日推出 “关于开放封闭小区”的调查活动，随机访问了5000位会员，了解国人内心真实想法，为相关部门制订政策提供了较高价值的依据。

一、 封闭式小区与管理
制订政策的基础首先是摸清现状。目前我国封闭/半封闭小区管理状况是怎样的呢？中智库玛调查结果显示：在全国范围内，管理非常严格、仅容许业主通行的小区仅占总数的4.30%；有26.29%的小区管理比较严格，非业主必须登记才能进入；37.56%的小区虽有检查，却流于形式；此外，分别还有17.33%和14.53%的小区出入管理相当松懈，甚至常有外人随意穿梭。也就是说，仅有三成左右的小区称得上严格意义上的封闭小区。


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（图1）

    那么，在以上这种状况下，我国公民对于小区物业管理是否满意呢？中智库玛调查结果表明：仅有6.92%的公民相当满意，有34.67%的公民比较满意，认为治安、卫生都算不错，而46.12%的公民认为管理现状只能勉强及格，另有12.28%的公民怀有较大意见，认为管理漏洞太多。


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（图2）

二、 封闭式小区与交通
封闭小区引发争议的一个重要方面就是交通问题。我国封闭/半封闭小区内的交通状况怎样呢？中智库玛调查结果显示， 35.45%的公民表示所居住的小区交通便利，有52.16%的公民表示所居住的小区交通还算可以，有10.46%的公民表示不太方便，常有堵车现象，仅有1.92%的小区既不便利也不通畅。从以上结果分析，我国物业小区内的交通环境良好，得到了八成左右公民的认可。


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（图3）

小区内部的小交通环境既然尚可，其对外部街道的交通又有多大影响呢？
“掣肘中国城市汽车速度的一大问题是我们有太多封闭的‘独立单位’”。美国芝加哥大学经济学博士、英国牛津大学中国学术研究中心研究员陶然说，在欧美，任何一座建筑的周边都有可通行的道路，每条路都能串通起来。
对此，我们老百姓是怎么看的呢？中智库玛调查结果显示，在被问及“独立小区”是否限制了中国城市汽车速度这个问题时，有七成左右的民众否定了该观点，认为其对中国城市汽车速度的影响微乎其微。仅有三成左右的民众同意专家的观点。看来专家和国民大众的观点分歧较大。




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（图4）

即将于2005年12月1日实施的《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》规定：“居住区内道路（不含宅前小路）应满足市民的公共通行和特定车辆的使用需要，保证必要的对外交通联系，任何单位和个人不得擅自封闭”——这是否意味着，广州的住宅小区，从此要全面开放？
如果开放小区，能显著改善交通状况吗？中智库玛调查结果显示，有39.68%的公民认为会有一定改善，有39.40%的公民认为治标不治本，另有12.61%的公民干脆持否定态度，仅有8.32%的公民认为能对交通环境产生明显改善。由此可见，此项政策的理解和支持力度不容乐观。


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（图5）

三、 封闭式小区与治安
治安问题是封闭小区引发争议的另一个重要方面。我国目前的封闭/半封闭小区的治安状况到底怎样呢？中智库玛调查结果显示，有61.00%的小区治安环境还过得去，鲜见治安状况。有34.77%的小区治安环境很好，治安乱的小区仅占总数的4.22%。




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封闭小区管理，对于保障老百姓的治安环境到底有多重要？中智库玛就这个问题调查了我国公民的想法，结果显示：有65.92%的国民承认其作用不可忽视，有20.49%的国民甚至认为封闭小区对于保障身边的治安环境有决定性的作用！仅有13.59%的国民认为作用不大，还得*整体治安环境的改善。由此可见，我国公民对于封闭小区管理能带来较好治安环境是普遍认同的。


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（图7）

换言之，如果取消封闭式管理，治安环境将发生怎样的变化？我国公民是怎么看待这个问题的呢？中智库玛调查结果显示，有37.66%的公民认为治安环境将变差、保安系统难以有效运行，有50.88%的公民表示结果难以预测，仅有11.46%的公民持乐观态度——认为治安环境将变得更好，而且还可以加强与附近小区居民的和谐共处。由此分析，这么多年的封闭小区管理下来，其在大多数中国老百姓心目中已经树立起类似“守护神”的印象，一旦离开了封闭式小区管理，国民对于自身生命财产的保障表示担忧。


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（图8）

四、 封闭小区转为开放式后的预期影响
不排除这种可能：政府部门出台政策要求取消封闭小区管理，那么预期将带来哪些影响？以购房这类关乎老百姓的大事为例：如果某人正准备购房，取消封闭小区的决定会使他改变已有决定吗？中智库玛调查结果显示，若真的发生这种情况，将会有53.09%的国民受到影响，转而考虑治安状况更好的地区！有33.90%的国民认为其所处区域综合治安状况较好，因而不会改变方案。还有9.93%的国民因为价格的问题也不会改变，受其他因素影响的国民占到总数的3.08%。无论如何，53.09%可不是一个小的数字比例，如果政府硬性出台取消封闭小区的政策，恐怕房地产开发商们就要急了吧？因为这下是严重损害了他们的利益啊！


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（图9）

既然完全开放造成的影响过大，能否尝试有条件的开放呢？中智库玛调查结果显示，如果让国民选择开放小区的条件，占到第一位的选项是“限制时段，入夜后实行封闭管理”，有36.06%的受访者认为这是一个好办法。另有28.22%的受访者建议“限制范围，划定专门的区域供外人通行”，有16.49%的受访者首选“限制人群——如只开放给老人、学生”，有19.24%的受访者提出“限制方式，如只开放给行人、非机动车”。




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（图10）

五、 打破小区封闭式管理后的风险由谁承担？
习惯了封闭环境的小区业主基本无法接受小区封闭被打破的现实，家住广州天河某小区的王先生称：“不管是售后公房小区，还是商品房小区，我认为都是一个半封闭的空间，小区居民对其享有‘私有权’。小区业主有权捍卫自己的‘财产’不被他人侵犯。”
政府出台相关政策，必须首先调查民意。打破长期以来形成的封闭小区管理，老百姓心理能接受吗？中智库玛调查结果显示，在确定能增加社会福利的前提下，愿意承担风险的受访者占49.45%，仍有50.55%的受访者不同意承担风险。两者比例大约持平。但要是不能确定能否增加社会福利，愿意承担风险的受访者人数则急剧下降，仅占到21.91%的比例，此时不同意承担风险的受访者比例高达78.09%。看来，政策出台要慎行。


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（图11）

六、 现阶段是否应该打破封闭式小区管理？
目前，大连、浙江已逐步取消封闭小区。市政府声称取消封闭小区主要有两个原因：一是要解决人与环境的组合问题，采取组团式结构，有保安、物业进行巡逻；二是要解决小区的道路资源和设备共享等问题，小区将道路封闭自己用，利用率是非常低的，要还路于社会，缓解交通的压力和对公共利益的损害。据了解，我国目前已经习以为常的“封闭小区住宅模式”，在西方发达国家的先进小区模式中是无法想象的。
但是也有反例：2005年7月，广州市政府驳回省政协委员提出的“广州住宅小区应打破封闭式管理”的相关提案，并明确表示：广州市住宅小区实行开放式管理的条件尚不具备！
据了解，很多市民对于居住区“禁封闭”都持反对态度，而业内专家认为，虽然“小区禁封”是一种发展趋势，但就目前广州市的现状而言，实施该规定还为时尚早。
诚然，欧美等发达国家是不存在封闭小区的，其管理方式也相对简捷有效。我们可以向他们学习有益的经验。但是，现阶段取消封闭式小区是否适合国情呢？还是来听听群众的意见吧。中智库玛调查结果显示：24.79%的公民赞成取消封闭小区，39.32%的公民表示否定，还有35.88%的公民心存疑虑。大约一个三三分的调查结果，显然，这还不到一个昭示政策应该大幅改变的时机。



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（图12）

直截了断的问，如果国家宣布取消封闭小区管理，你是否支持？中智库玛调查结果显示，40.18%的受访者表示支持，有约六成的受访者并不赞成取消封闭小区管理。这一结果再次验证现阶段全面取消封闭小区不可行。


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（图13）

据报道，2005年广州市政府在驳回省政协委员“住宅小区实行开放式管理”提案的回复中表示：广州住宅小区打破封闭式管理受制于三大因素：首先，广州实施封闭管理的小区若实施开放式管理，需投入一定的人力、物力、财力，而目前该条件尚不具备。
　  其次，封闭式小区的配套设施、绿化、容积率等与房屋价格关系密切，实施开放式管理将令房价受影响，这是开发商极不愿看到的，居民也不愿小区对外开放。因为事物总是处在矛盾之中，绝大部分人满意了，少数人未必高兴，毕竟触及到个人利益时，谁都不会让步。
　再次，实施封闭式管理是有效预防各种治安和盗抢案件发生的手段之一，如果实施开放，群防群治工作可能因此受影响，将带来一定的治安隐患。
究竟是什么原因使得以上这六成的民众反对取消封闭小区管理呢？正如同前面所说的，归根结底还是个社会治安问题。中智库玛调查结果显示：在上述反对取消封闭小区的民众当中，79.39%的受访者正是考虑到治安问题才投了反对票，而20.61%的受访者则考虑到其他因素。对于普通民众而言，生命财产的保障总是第一位的，希望有关部门在制订政策时充分考虑到这一条。


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（图14）

封闭式小区在国内已经存在多年，可以说是一种具有中国特色的小区管理模式。其长久以来的利弊之争可谓众说纷纭，莫衷一是。究竟是利大于弊还是弊大于利？封闭小区到底有没有打破的必要？任何政策的推行先须进行广泛的调研，相信群众的眼睛是雪亮地。从中国服务企业500强——中国国际技术智力合作公司旗下库玛在线调查系统的调查结果来看，我国封闭小区现状事实及广大民众的意见如下：
1、 从管理而言，封闭小区也存在一定漏洞
仅有三成左右的小区称得上严格意义的封闭小区，而其余所谓的“封闭小区管理”也大多流于形式。从近年来很多发生在小区内的负面新闻来看，实行封闭小区管理后，并非如我们想象的那样万事大吉，高枕无忧了。我们吃够了疏于管理、制度虚设的苦头，不是吗？
2、 封闭小区内交通环境和治安环境现状尚可
有八成左右的国民认为我国物业小区内的交通环境良好。至于封闭小区对城市化大交通环境的影响，专家将其列为对城市汽车速度影响的主要因素，但七成左右的普通民众却不以为然，两者观点分歧颇大。而且，有约四成的国民认为即便把独立小区统统开放，也不会对城市交通环境有多大的益处。
绝大多数民众（95.77%）表示我国物业小区内的治安环境还可以，有八成以上的民众认为独立小区对于保证治安环境的作用意味深远。怪不得这是独立小区吸引支持率的一大优势。
3、 全面取消封闭式小区管理的时机尚未成熟，主要原因是治安
任何政策的制订和推广都离不开群众的理解支持，否则宣贯下去则阻力重重，达不到预期的效果。有七成以上的国民不认可取消封闭小区会适合国情，有约六成的国民反对取消封闭小区。在反对的声音中，70%的公民担忧开放式的小区治安无法得到保障。
这一结果表明：虽然“小区禁封”是一种发展趋势，但就目前中国的现状而言，全面实施该规定还为时尚早，有关部门宜谨慎行策。
4、 取消封闭小区宜缓行、多试点、多权衡
我们承认，打破封闭小区有诸多好处：有利于城市交通环境、有利于居民和谐共处、有利于投资商降低开发成本、有利于降低房价等等。而且，这也是未来学习赶超发达国家的发展趋势。
但由于区间差异，大连的模式并不适合所有城市。取消封闭小区是一项重大举措，必须有很多硬件措施改善跟进例如社会治安保障体系。
    另外，“小区禁封”牵涉到多方利益如房地产商。宜广泛征求意见，尽量平衡各方面的利益冲突，缓减社会矛盾。
总而言之，硬件水平上来了，时间成熟了，相信谁都会去追求更完美和谐的生活方式。到时封闭小区自然就要打破，一呼而百应，顺利成章。
至于现阶段实行何种政策，广东省物业管理协会副会长、著名物管专家李卓章一语中的：是方便出行重要呢，还是治安防范重要？不管小区道路封闭与否，应首先解决当前的主要矛盾，如果当前广州市的主要矛盾是出行不便，那小区就应全部开放；反之若治安问题为主要矛盾，就应先做到让市民能安居乐业！


-声明：中智库玛公司独家稿件，转载请注明出处。2005-11-30

数据分析员：pvsolar