[讨论]：关于“90平方米、70％”

无天无地

这是中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦写的一篇文章，我把它转载出来，希望大家谈谈新出的这个政策的看法。
  　自5月29日国务院办公厅转发了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）以来，业界对其中“90平方米、70％”的规定颇有争议。作为从事数十年规划设计工作的资深专家，韩秀琦认为这条规定是极具积极意义的，对于未来我国住宅市场的健康发展将起到很大的促进作用。她进一步指出，该规定同时对于整个城市的规划工作以及城市建设的管理工作带来了巨大的挑战。“此中最大的矛盾在于，目前我国对住宅的研究还比较落后、肤浅，该规定必将促使我国对住宅的研究步入一个崭新的深化阶段。”
　　“90平方米”的积极意义
　　中国楼市：您如何看待“37号文件”中“90平方米、70％”的规定？
　　韩秀琦：从整体上来说，这个规定是极具积极意义的。我国人口众多、土地资源有限，肯定不能一味地让住宅往“大”里发展。可是前一段时间整个市场好像控制不住了，到处都是大户型，很大程度地造成了我国目前住宅供应结构失衡的问题。如果说有钱人就可以占有国家更多的资源，显然是有失公平的。
　　中国楼市：新加坡的住宅市场似乎是公认的全球管理得最好的，他们能给我们什么启示？
　　韩秀琦：新加坡的“组屋”政策确实非常有效。他们是完全由政府出钱，为一些收入较低的工薪阶层盖房子，而且面积的规定非常合理，一般是60～70平方米之间中小套型。
　　但他们对于住户的收入要求和调查非常严格，这方面在我国似乎还有所欠缺。他们的市场调节政策比较完善，有钱人住大房子就要给国家多交税款，低收入人群则租住政府提供的廉价房。这些都非常值得我们去思考、学习。
　　中国楼市：近日建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确了“70％”是采取以城市总量控制与项目控制相结合的方针。您认为针对城市总量的控制，会带来什么样的影响？
　　韩秀琦：不同的城市、地区都有不同的情况，避免“一刀切”而对城市总量进行控制显然较为合理。但这也对地方政府的城市建设管理工作带来了巨大的考验。因为这里面将有很多空子可钻，开发商可能会去做当地规划局的“工作”。哪些开发商可以拿到70％以外的指标哪些又拿不到，此中很可能滋生出腐败问题。
　　于是，这便要求当地的政府部门和城市规划工作者对城市地块进行深入的研究，得出一套详细的划分方案。哪些地块适合建大户型，哪些地块又适合建中小套型，都是要非常清晰并对外明确公布且严格执行的。
　　技术上不存在根本性问题
　　中国楼市：90平方米以下的中小套型住宅，从设计角度上来说是否存在什么问题？
　　韩秀琦：其实单纯从技术角度上来说，设计这样的中小套型并不存在根本性问题。在十几年前，我国住宅的户型普遍就不大，只是最近几年才开始做大。只是说，可能一下又得做回中小套型，开发商及设计机构会有些不适应而已。
　　当然，这里面必然会有一些技术难点。比如南方和北方的差别：南方住宅的保温层较薄，所以墙比较薄，而北方则相反，所以它们之间的使用面积就差好多。如何保持不同区域的政策贯彻，从技术上来解决需要花一定的功夫。
　　还有一点就是进深的问题，这是中小套型设计中普遍存在的。一方面，从节地方面来说，住宅的进深越大是越节地的；而另一方面，总的建筑面积较小，如果进深加大的话面宽就较小，这从市场角度来说是不太受欢迎的。而且如果采用分段式设计，南北各一个卧室，则中间就容易出现黑厅。南方的户型大多是小进深，所以在推广上将较北方容易一些。
　　中国楼市：如果要您设计一个符合“90平方米”规定的住宅单元，会从哪些方面重点着手？
　　韩秀琦：就多层来说，可能不存在太大问题。但对于高层来说，首先肯定要考虑一梯几户的问题。一梯两户虽然从通风、舒适等角度来说比较容易设计，但对于90平方米以下的中小套型来说，两户公摊一个电梯间是不经济的；而一梯四、五户虽然可以很好地利用空间，但通风度、舒适度又降下来了。这里面需要权衡一些要素。
　　如果要我做，我肯定会选择一梯三户或四户。但这里还有一个容积率的问题，可能会要求整个小区的容积率要适当降下来一些。
　　中国楼市：大量建造中小套型住宅，相当于整个城市住宅的套数总量将有所增加。从整个城市的规划角度上来说，将面临什么样的调整？
　　韩秀琦：“90平方米”这一个指标的改变必然会牵涉到许多其他指标的调整，其中影响最大的是城市规划。中小套型的比例加大必然造成户数的增多，那么配套设施就需要更改。比如家庭的增多必然带来小孩的增多，则这个地区的学校配套必然要作修改；还有设计的停车位必然要增加，商业配套以及绿化率的更改，等等这些都是非常复杂的，需要城市规划工作者重新规划协调。
　　中国楼市：    坚持的小户型住宅政策似乎非常合理，这里面是否有值得我们学习的地方？
　　韩秀琦：    对小面积户型的研究非常到位，这是他们可以贯彻小户型住宅政策的首要前提。比如我国的卧室、客厅与餐厅区分明确，而在    的客厅可以作为餐厅，而且他们的墙面是活动的，甚至在客人较多的情况下将卧室融入到客厅中来。再比如    房子的地板全是双层的，所有的管线设计在两个夹层中，也就意味着房间不管怎么间隔设计，插头、水管等都不受分隔的影响。    的住宅产业化程度较高，高科技的配套设施齐全，家具、五金件等设计非常合理，使得空间可以多变以充分利用。
　　而目前我国对住宅的研究还处于一个很肤浅的阶段，远远没有达到    那样的深度，这是我们未来必须要直面的问题。事实上，“90平方米”的规定绝对不是说做回几十年前的中小套型，因为我们的生活理念都已经发生了深刻的改变，所以这应该是一个螺旋上升的过程，我们需要大力去探索、研究符合现代生活方式的中小套型。这需要时间，也是非常迫切的。

ouy-930

降低容积率，房子单价只会更高；融入什么高科技，那成本不是比天还高。不反对高科技，但我们现在要解决的是低收入者的住房问题。猪脑也想得出这怎么可能，发表上述观点的人真是在放屁

George_A_H

新加坡的“组屋”政策确实非常有效。他们是完全由政府出钱，为一些收入较低的工薪阶层盖房子（为什么中国就不能学一下新加坡的完全由政府出钱？学了新加坡控制小户型的表面做法，却没有学到完全有效的政府出钱这一条，那是什么呢？）

不同的城市、地区都有不同的情况，避免“一刀切”而对城市总量进行控制显然较为合理。但这也对地方政府的城市建设管理工作带来了巨大的考验。因为这里面将有很多空子可钻，开发商可能会去做当地规划局的“工作”。哪些开发商可以拿到70％以外的指标哪些又拿不到，此中很可能滋生出腐败问题。 （如今政府嘴巴上叫着要杜绝腐败，但现在还执行着可能会滋生出腐败的政策，这是什么呢？难道叫明知山有虎，偏向虎山行么？）

而一梯四、五户虽然可以很好地利用空间，但通风度、舒适度又降下来了。这里面需要权衡一些要素。 （呵呵，现在住宅为的就是更舒适，现在却把通风度和舒适度降下来了，那以后还不如去穴居算了）

比如我国的卧室、客厅与餐厅区分明确，而在 的客厅可以作为餐厅，而且他们的墙面是活动的，甚至在客人较多的情况下将卧室融入到客厅中来。（为了面积把舒适度降下来，实在是）

为什么中国的房价会这么高？我们也知道，房价和商品的价格是一样的，由两方面组成：成本和利润。
成本包括着地价、建筑造价和各项管理费组成。
建筑造价是死定的，有可能降下来，但绝对不能降太多，否则偷工减料现象就会猖獗，到时候作为一个住户，住在危房中，这情况可想而知了，杭州仁和家园就发生了以毛竹片替代钢筋的情况。
各项管理费用也有可能降下来，但能降得多么？否则就是对工作人员的剥削。
决定房价的最大因素，就是地价，中国的土地是国家的，土地价格是由多家投标而得的。投标以价格为主，谁出的钱多就能得到土地。
呵呵，这中间的关系，不说大家也能明白了。

国家以总价降低的表面现象来掩盖单价高的本质。

无天无地

楼上仁兄说得精辟，我不得不顶。
我觉得这个政策从出发的角度来讲，愿望是很好的，但细细的看一下，就不由得让人担心了，这个70％控制的是城市容量，那是不是会出现这种情况，就是形成一个有的小区都是大户型，有的小区都是小户型，这样是不是会让人联想到贫民窟和富人区？如果地方政府对这个政策把握不好，“贫民窟”和“富人区“的形成，我想是必然。
所以，我觉得这个政策在控制城市容量的同时，也应该对项目容量进行适当的指导。

ouy-930

按城市总量的70%来控制小户型是又给有关部门一个挣钱的机会.
上面的说的好，房价高的的主因是地价，同样结构的房屋的土建成本全国应该差别不大，最多几百了不起，可由于地价的因素房价差异达上万。国六条的的出台对地价并没起任何限制作用，许多部门利益都会受国六条的影响，利益唯一没有影响的就是政府，税照收，地依旧谁出钱多谁。
   我们回想下以前没出现商品房的情况，大家是住公房，租金占收入的小部分，没有人有买房的念头。现在呢，以前的公房大多破旧不堪，于是把旧房拆了，把地卖了修商品房。结果呢，大家没房住，砸锅买铁也只有买房，政府呢，对这根本也不重视。谁叫我们要拉动内需呢？
  其实对房价根本就不需要控制，“堵”不如“疏”。只要国家真的想切实解决老百姓的问题，那就是大量修建所谓的“廉租房”，让大部分买不起房的向国家租房住，我想地本来就是政府的，又不修什么花园洋房，成本总高不那去，政府就不要想赚多少钱，够本就行了吗嘛，我们可是社会主义国家啊。开发商呢，他修的商品房，他就是卖一亿一个平方，只要有人愿意买，他卖的掉，谁也管不着他。咱们没钱就租房，等有钱想买就买，不想买我还租房，钱多我还买两套，住一套，拆一套。
  所以解决老百姓住房的根本还是政府要放弃自己利益，国六条我们只看到他们推卸责任，没看到要放弃利益。

wwqqgg

这些政策能有实质性的用处吗