[转贴]：一个不可忽视的词语

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陈劲松 于 2002-7-29 18:22 发表在：都市村庄

街区价值： 一个不可忽视的词语


      “社区邻里”是一个不可忽视的词语！而在都市地产中，它又是最容易被遗忘的。我们打开房地产的任何一本教科书，翻一翻铺天盖地的销售广告和楼书，我们的目光会被以下的主题所吸引：一是漂亮的渲染图，而且报卖的楼宇往往是越出位越好(从周边的楼宇中越跳出来越可达到目的)，否则不足以惊人；二是时髦的设计图，比如裙楼商场的中空共享空间和住宅对周围的封闭生活和封闭管理，否则就不够“现代感”。
　　虽然我们也看到诸如“绝板地块”、“位置繁华”等标识性词语，但这些词只不过是一个宣传上的附加，大多没有带来空间的和功能上的任何意义。这种“只扫自己门前雪”的做法和“社区邻里”是风马牛不相及的。
　　简·雅柯布（J·Jacobs）的《美国大城市的生与死》在调查了美国根据现代城市理论建造的城市种种弊端之后，对大规模的都市地产发展提出了尖锐的批评，指出“社区邻里问题是西方许多大城市最关键和最为严峻的问题”。其实我们又何尝不是这样呢？
　　我们抛弃了四合院、抛弃了农民“村屋”、抛弃了邻里小店、抛弃了兵营式排列、抛弃了宿舍式的“筒子楼”，也抛弃了岭南民居、骑楼，同时也抛弃了以往的空间模式和邻里秩序，而且我们的都市地产直到目前也没有发展出一个大家都认可的空间秩序。都市空间里可以应用的形容词是“见缝插针”、“百家争鸣”和“杂乱无章”。
　　迅速的城市化运动促使地产以“一夜城”的速度发展，但同时也带来了典型的“逆城市化”现象：城市特色消失，传统市中心区开始衰败，社会治安混乱……面对这样的先兆，西方国家纷纷采取措施，消除和防止“城市病”并恢复城市的活力。这里隐含着这样的假定：就像人们追求更好的生活而带来垃圾污染一样，人们对“更好的”仅限于对价值的追求，也会带来“垃圾空间”。
　　这种垃圾空间不单对邻里造成空间上的污染，同时其本身的使用价值也近乎于零。这也就解释了为什么积压的楼宇总是卖不出。很显然，积压楼宇的发展商当初并不知道有什么办法使自己的物业发展不遭受积压的命运，这也是21世纪都市地产的一个基本命题。原因之一是——
街区价值被忽视

　　什么是街区价值？街区是城市系统的一个重要的构成部分，它的价值不仅在于为土地的发展提供框架和边界，它也是各单体的“通道”，构成“公共活动空间”；提供各单体发展的“建筑背景”和“视野”，同时还提供给发展商最为重要的商业和人文的“生活文脉”。街区会告诉我们很多东西，除了周边物业可以卖多少钱外，它也告诉了我们在这个街区，怎样的生活空间会卖这样的价格，甚至是更高的价格。只可惜我们对它的种种暗示没有理睬！
　　调查街区有什么配套，并不是完整意义上的街区分析。街区分析大致上包含街巷构成、街区结点、街巷功能和价值分析。作了这一轮之后，要引导我们的空间设计，我们从中可以得出以下有用的原则：
　　一是对街巷故有文脉的尊重和加强。比如南方商业街檐廊或骑楼往往是两家内部空间的延伸和连接，是南方商业独有的内外过渡空间，同时又形成街巷的横向联系，构成具有凝聚力的场所。对这种街区的“文脉”要充分给予尊重，比如香港的“弥敦道”就是一个好的例子。
　　二是对街区功能的补充和协合。比如在一个闹市区中，做豪宅不是不行，而是要补充街区的功能而不是对立。一定要闹中取静、大露台和大窗、开畅的环境等等都是与街区功能对着干，是不可能成功的。
　　三是与街区内业已形成的文化功能和感觉意向的统一。深圳号称是北方文化的“飞地”，但还要注意的是相当多的街区内粤式生活氛围和港式文化的影响不可小看。夸张和出位在两种文化中的表现有很大差别。我们在一个粤式文化影响圈中搞“SOHO现代城”，成功的机会就甚微，这也是楼盘定位应该注意的一个重要方面。
　　四是街区的方向感和形象感。传统的街区都有明确的方向感，主路——支路——小巷——院内围合，这是一种城市的序列感，之所以现在城市有杂乱无章的感觉，就是城市建筑往往根据地块形状来铺满设计，使得建筑的方向与街区的走向完全不协调，同一条街上的七扭八歪的建筑破坏了街区的连续和统一，造成街区整体价值的贬损。
为什么会熟视无睹？

　　那么，为什么现在的地产发展对于街区的价值熟视无睹呢？
　　原因在于建筑的设计人和使用人的“隔离”，在商品房出现之前，业主委托设计师设计楼宇时就不会出现这种问题，因为业主就是物业使用人，设计师是按物业使用人的要求在做设计。商品房则不同了，开发商并不是物业的使用人，开发商不过是想赚取利润而已，设计师按照开发商的委托设计建筑的时候，几乎没有听到物业使用人声音的渠道，事实上也没有必要和使用人沟通。对目前积压的过时楼宇下的“无效供给”的定义，部分原因就是那些过时的积压脱离了市场中的使用人要求。再加上在当今强调快速运动的汽车时代，人们往往忽视了行走中的人对于街区的那种亲近要求，设计给自己多点面积的主题远远高于街区功能的考虑。
　　这是一种悲哀，当我们失去社区邻里的时候，我们才知道它的重要性！这给二十一世纪房地产市场策划人提出了更高的要求。

高山叠高山

同意，讲的好，也要做的好

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可能大家都看过。那就很好了。不过这篇文章真的很好。特别是对对于老城区来说。转贴《美国大城市生与死》

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