[分享]：住宅小区调研

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跨入新世纪，随着我们国力的增强和人民收入水平的提高，广大群众改善居住条件的要求越来越高。现代住区的规划建设如何创造出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，既是时代的要求，也是市场的需求。
一、        关于住区的交通组织?
     1．人、车分流问题
住区的交通网络，被称为住区的血脉，是住区规划设计的关键所在。路网怎么设计，人、车是分流带是合流，很大程度上关系着居住生活质量。
现在，有一种观点认为，住区交通组织一定要做到人车分流，否则，住区交通组织不能称优秀。我认为这种看法，有失偏颇，甚至是一种误导。
按照常理，不同的住区、区位环境不一样，规模条件不相同，不可能也没必要按一种模式去规划设计。许多规划建设的实践表明，不是因地制宜，而是刻意追求某一种形式，往往会适得其反，做出来的住区交通组织不经济，不合理。
在实践中我们发现，不少住区采取人、车合流的交通组织有它的合理性。因为住区的机动车交通量毕竟不同于城市干道，是有限度的，再者，住区对机动车的车速也是严格限制的，不允许开快车。故此，采用人、车合流组织住区交通的优秀住区，国内、国外都不乏其例。
我们认为住区交通组织，可以人、车分流，也可以人、车合流，要因区制宜。适合做人、车合流的路网，必须实行分道。即人行、车行可以在一条交通线上，但行进中，必须各行其道，人、车分道行驶。
人车分道，对道路断面设计有一定要求，平面设计要留出人行道的位置，留足人行道的占地；竖向设计最好是车行、人行不在一个层面，略有高差；在空间上作适当分隔，比如做绿化分隔，种植行道树等。相信这样的交通环境，开车人和步行人都会有安全、满意的感觉。
无论人、车分流，还是合流，人、车要分道，路网结构要合理，密度要适当。我认为住区的路幅不宜太宽，太宽了易使驾车人无形中放松警戒，容易开快车，增加安全隐患。一般情况下，小区主路双车道即可。路幅可适当窄一点、路网应适当密一点。这样，交通用地不增加，投资不增加，既满足交通功能要求，又改善交通安全环境。
2．停车问题
这里所说的停车，是指机动机的停放。随着社会、经济的发展，小汽车进入家庭的步伐迅速加快，住区停车问题愈显突出。近一、二年各地对新建住区停车要求越来越高，有的已超过建设部对康居工程的停车指标要求。
切实解决好停车问题，要满足三个方面：一是要有足够的车位数量，二是要能够便捷地存取车，三是要处理好人、车、绿地的矛盾，分析各地住区停车的成功经验，我觉得以下几点可以借鉴：
第一，坚持就近停放、合理而局。就近即意味着方便，如果存取车都不方便，则有悖于住户买车图方便的初衷。就近，能满足人的心理需要，住在楼上，车停楼下，开窗可视爱车，令人放心，甚至，自己的孩子还可能到自家车边看一看，摸一摸，围车游戏，也是一种天伦之乐，正常心态。就近，也不一定会影响环境。汽车的噪音，尾气问题，相信会因汽车技术进步而逐步得到缓解，再说，人往往是要有一定的声波刺激的，它会让人感到这就是生活，这里有生机，过分的寂静反而会让人不安。
第二，尽量采用地面停放，均匀分布。这是就一般的住宅区而言的。至于那些地处闹市中心或对容积率要求很高的住区的停车问题，只能靠地下空间或地上立体停车，此乃不得已而为之。地面停车的主要优点是投资少，见效快，同时地面停车效能高，投资一平米，见效一平米。不同于建地下停车场，受建筑柱网结构制约，难以有效充分利用。现正在建的北京龙泽园小区，为国家康居示范工程之一，中美合作项目，就采用了八个均匀分布的地面停车场的规划做法，其停车位占到停车总数的70%，这由美国规划师设计，得到了我国国内专家的普遍赞同。
地面停车，要平衡好人与车的用地关系，规划时要留足人的户外活动用地。可利用住区的消极空间，宅旁屋后适当建规模适当的停车场，也可在道路的适当位置放大处理，建设港湾式的停车场。这样的停车场，使用者因日落而归，车停满，人回屋，互不干扰。还要平衡好停车与绿化的关系，不能影响环境。一般可采用植草砖，但应注意砖壁要薄，以留有足够的植草空间，还可在车位间种植林荫树等形式，以增加住区绿量，改善生态。通过规划师的精心设计和日常养护，这类问题不难解决。还要平衡好停车与绿化的关系，不能影响环境。一般可采用植草砖，但应注意砖壁要薄，以留有足够的植草空间，还可在车位间种植林荫树等形式，以增加住区绿量，改善生态。通过规划师的精心设计和日常养护，这类问题不难解决。
第三，一次规划，分步实施。住区规划必须有前瞻性，规划出足够的停车位，为未来发展留有余地。这方面的经验教训是深刻的。如十年前建设的一批国家试点小区，有不少因为对停车位考虑不足，现在已跟不上发展，出现了严重的车"满"为患，从而失去了昔日的光辉。住区规划对停车位数的把握必须按照当地政府要求和发展趋势留足数量，一次规划到位，以免造成"先天"不足。
具体实施时，可以分步推进。规划方案也要尽力方便分步实施。家庭小汽车发展有个过程，过度超前，会造成浪费，特别是花了巨额资金建大型地下车库，建成后不能充分利用，对开发商和住房人都不利。现在有的住区建成后房子售馨，停车位卖出不多或卖不动的情况也常见。连深圳这样的经济发达地区也不乏其例。
为能分步实施，一些住区将集中停车场，规划设计在集中绿地、小广场、学校运动场等地下空间。当停车数量不多时，暂不建地下停车场，在汽车数量增加后，逐步开发地下停车场。这样做，兼顾了近期使用和远期发展，具有可操作性。在再建地下停车场时，也容易实施，经济性亦好。地下停车场可以采用全地下和半地下两种方式建造。有采用掩土车库的形式(即抬高绿地、运动场、底层作车库)，有效解决了人、车、绿的矛盾。
3．住区封闭管理问题
    这些年，我们规划建设的住区，多作空间围合，只留一、二个或二、三出入口让区内的人通行，并加设穿制服的保安实施封闭式的住区管理。应当承认，这种做法在一定程度上起到了维护住区环境安全和安静的作用。
然而，事物总是一分为二的。随着社会的进步，科技的发展，住区封闭式管理受到了时代的挑战。其一，住区的封闭管理会造成部分居民出行的不便，不符合现代人高生活节奏的要求，尤其是年青的上班族。人们在限定的一、二个出入口通行，上下班高峰时，更易造成"瓶颈"堵塞，交通不畅且不安全。其二，封闭管理安排警卫值勤，虽对歹徒、坏人有威慑力，但对住区居民少了亲切感、轻松感，甚至是减少了私密性。安全保障还得依靠科教进步，少用保安中"人海战术"。其三，封闭管理，不便于社会交融。一个住区形成一个封闭的庄园，城市中形成越来越多的"独立庄园"，人类多元文明之间的交流明显受阻。其四，为了强调住区的封闭合理，必然减少住区的出入口，又必将减少住区之间的穿行，进而导致城市的路网的稀疏。本来就已十分紧张的城市交通，将随着新的住区的建成而加剧城市交通的紧张和拥挤。
中国加入WTO，我们的国门都打开了，封闭的围墙推倒了，我们不少城市提出要建成国际城市加家园城市，城市住区为什么还要反其道而行，自己给自己加设隔离的围墙呢?住区的规划建设更应持开放的态势。
当然，住区不封闭，空间不围死，不等于"路路通"，任意穿行。开放的住区也应有自己的"游戏规则"，这个"游戏规则，要与居住的人的活动轨迹相吻合。通过科技手段，既实现住区的开放、通透，又做好住区环境的维护和安全防范。新城市主义倡导街坊式的住区布局，主张提高住区的道路密度，增加住区的交通通透性，这是现代住区规划建设不能不考虑的问题。
二、关于住区环境
1．        居住环境的整合性
环境，决不单指绿化景观。环境的概念几乎涵盖了存在于人类周围的一切。归纳起来分自然环境、社会环境、物质环境三个方面，自然环境要强调生态性，社会环境要突出文化性，物质环境要提高功效性，三者相辅相成，互相影响，互相促进的。住区环境建设，实质是一个整合的过程，要发挥整合的作用，要实现整合效益最大化。
要实现居住环境整合效益最优，需要采用现代城市设计的理念和手法，尽可能地完善各项居住功能，增加情趣，提高品味，通过对住区的"精加工"，克服各种"先天不足"的毛病。住区规划建设中，应当将环境设计作为一个独立的设计阶段来进行。要彻底改变环境是搂栋设计的"副产品"的做法。(即摆好了接的位置，再"见室插绿"的作法)要通过对住区空间轮廓、群体组织、建筑色彩、立面造型、绿化配置、小品设置、屋顶、地面的铺砌效果等进行综合考虑，从而实现整合环境最优。
相对独立阶段的环境设计应与修建性详细规划同步进行，应建立在深入的居住形态调研，对居住行为充分认识、了解的基础之上。前两年，一些住区的规划建设热衷于搞大广场，大花园、大喷泉等，现在这种做法已逐步被淘汰；一些住区只注重植草坪、不注重栽树或很少种乔、灌木的做法也在改进中。取而代之的是方便实用、贴近居民的宅旁路边可以进入的小花园和各种便于人们交往的休憩场所，住区绿化追求密实度，讲究乔、灌、草、攀援植物的合理配置和氧气的释放量。过去一些盲目追风求洋，搞花架子，片面讲气派，放大尺度的做法也正在克服中，中国风格、地方特色、尺度适当、空间宜人的规划设计已越来越受到推崇。这是住区规划建设进步的表现，其环境整合效益定会越来越好。
    在整理过程中我们发现无论业主，开发商，管理者都很关注以下问题：

关注一　地段 自房地产成为商品以来，有一句话已经被很多人重复了很多遍，但仍然是指导房地产投资的不二法门：首先是地段，其次是地段，再次还是地段。地段的好坏决定了房价的高低。选取地段首先要方便家人出入；还要考虑购物、休闲娱乐是否方便；市政规划是否有利于该地段的发展；该地段空气质量是否优质；其发展空间是否够大。
关注二　配套
小区周边的配套如何，直接关系到今后的生活质量。如果现在附近还没有商业设施，不妨关注该小区的建设规划里面是否有，因为如果没有超市、便利店，肯定会给生活带来诸多不便。而对面临孩子要上学的家长们来说，周围的教学设施同样是不可忽略的。交通方便，社区才有发展空间。主要考察现时工作、上学等出入是否方便，公共交通网络是否发达，交通网络与住宅区的相连是否合理、便利，还有一点就是未来市政发展是否有利于此处交通的改善。
关注三　价格
通过货比三家，认为价位合理、物有所值时，该出手时再出手。在地产楼盘销售过程中，价格往往低开高走：以低于市场均价开盘，逐渐走高。发展商为了将楼盘炒起来，开盘不断突破区域最低价。突破性低价对于发展商有不利的一面，如果后市买气不足，价格没有攀升点，目标均价就达不到。这一点对于购房者来说是有利的。目前发展商打优惠价一般是限时限量供应。这对于购房者来说既是时机，同时也需考察楼盘实际情况，了解它是为加速资金周转还是想尽快清盘撤出，抑或是发展商资金有缺口。在销售中又有面价和底价之分，有能力的购房者都可去挖掘一下。
关注四　环境
环境包括自然环境和人文环境两方面：自然环境是指住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、噪音大小、污染状况等。公园、水面、绿地是调节居住环境的重要因素，在选房时，要注意看在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规模的水面。
此外，还应考虑住宅附近是否有配套建设的各种文体活动设施、场所，特别是老年人和青少年的休闲场所。住宅区域内及邻近地区有哪些工厂，有哪些对环境可能造成较大污染的工厂。大型饭店、集贸市场、娱乐场所、运输公司等污水、噪音污染源在区域内是否存在，是否会对居住生活构成影响。区域的上风、上水方向是否有大型污染源，是否对本区空气、水质造成污染。观察空气清新程度、能见度，感觉空气、水质的味道，注意街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。人文环境主要是指居住小区的居住和文化氛围，这是购房者考察住宅环境时不得不慎重考虑的方面。所谓“物以类聚，人以群分”，良好的邻里关系，这些都将或直接或间接地影响人的身心健康
关注五　发展商
开发商可分为不同的类型，实力不一，资质等级也分多种。购房者在购房时，要对开发商进行多方面的了解，比如开发商的主体资格、开发商惯用的运作方式、开发项目资金到位程度、开发商的业内和社会信誉等等。考察开发商的实力和信誉，可减少购房后许多不必要的纠纷麻烦，对于一般购房者来说，向有关业内专家或律师咨询是最直接的办法。在现今的购房热中，出现了一批注重品牌的置业群体。品牌公司开发的楼盘包含了突出的品质、优秀的物业管理、卓越的包装和品牌塑造。
关注六　建筑质量
房屋质量直接关系到住房者的人身安全，因此是选房要素的重中之重。挑质量的实质就是挑毛病，购房者必须认真做好两方面的工作：实地考察和有关文件资料的核查。实地考察主要检查的是：房屋有无裂缝、房屋有无倾斜、房屋有无渗漏、墙面有无石灰爆点及排水是否通畅等方面。核查的文件资料主要是房屋质量证书和各道工序的验收单。可以从以下三个方面入手：首先，查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量验收单、工程竣工验收报告、工程质量评定等级资料，掌握商品房质量的第一手资料。其次，细看“外伤”。土建工程外表只能看墙和地基是否下沉，墙体是否有裂缝，屋面是否有空鼓，墙的批档有无脱落、爆点，内外粉刷、油漆是否平整、光滑等。水电工程的电线预负荷量、插座的安置是否合理，厨房、卫生间下水道是否通畅，这些是住户每天生活都要接触到的，必须选好。
关注七　户型
户型应考虑８大功能，即起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台观景。现在比较流行三大一小，即厨房、卫生间、客厅大，卧室小，这种趋势意味着家人、客人共用的空间更大，自己的空间可以小一些。拥有一个全封闭独立进入式的储藏室，能使家居整齐、美观、舒适。现在还出现双阳台，一个阳台可以种花、养鸟，另一个则可成为厨房的辅助空间。总之，在户型选择上，要注重实用性、合理性、美观性兼备，采光、通风情况也是不可忽略的要素。在住房面积选择方面，合理的面积配比才是关键。即使是一居室，只要其功能面积配比合理，居住者的生活质量也会大大改善。辅助房面积比包括：厨房面积占房间总面积的１１％—１３％，储藏空间的面积占房间总面积的１０％，卫生间占户型面积的８％—１１％。

另，由于中青年要工作，学习等，故在整个社区内生活时间最长的人群会是老年人与幼儿，下面我们将结合老年人的特点谈社区，小区的服务与设施：

一、 老年人的特点与社区生活
        1．各种年龄段的老人，都在从事自己喜欢的事情，体育锻炼、文化娱乐、读书、诗词欣赏、绘画、书法、唱歌、跳舞、手工制做、学术 等。 在住宅小区里要建老年公寓，托老所、父子楼等。
     现在住宅越盖越宽敞讲究甚至豪华，很少考虑不同年龄的人的需求。建议新建或改建的住宅小区要考虑建老年公寓，房间不大，约50平方米左右。要适合老年生理特点。社区里建托老所，老人可根据情况安排生活，社区里要建父子楼，使老人与子女住在同一楼或附近，便于相互照顾，使人们各得其所。
      2． 住宅小区要建有老年人活动的配套设施
      老年人的生活是以社区为主。规模宏大，设施齐全老年活动场所，只能为少数人光顾。
      绝大多数老年人喜欢在离家近，熟人多的场所活动。老友相聚其乐无穷。他们会焕发青年时的朝气，可以敞开心扉尽情诉说，心情愉悦。
在社区里要建有老年人文体活动设施，聚会聊天的场所。
      3． 社区的老年人可以组织起来参与社区服务和管理。
   六、七十岁的老年人，身体好，可以参与社区的组织管理工作，有些老同志德高望重，经验丰富，又热心社会公益事业，应组织这样的一些老同志参加社区的一些管理工作。充分发挥老同志参于社区管理和服务方面的作用，对社区的精神文明建设，提高管理水平等都会发挥很好的作用。
二、 加快老年公寓建设
    根据我们的问卷统计，想住老年公寓的大约占60%；
  1． 老年公寓建设要多样化
    设施完备，服务周到快捷，环境优美当然好。恐怕一般老人承担不了费用支出，也有些老人是有较强的支付能力。专门的老年公寓内，除了必要的公共设施外，住房要有不同标准，根据不同的年龄要有不同服务，有些年轻的老年人住在公寓里还可以承担公寓的一些工作，甚至可以照顾更高龄的老人。把老年公寓办成一个充满爱心，和睦相处，一个和谐温暖的大家庭。  
  2． 政府要关注老年公寓建设
关键问题是要建成适合中国各类老年人不同需求的养老设施。全社会都关心老年人的养老问题，是件好事，政府要有正确的引导和统筹规划最重要，要避免建设众多不合适人们实际需要的养老而造成浪费。
   3． 老年人住公寓要有政策保证
    在计划经济下，住房是单位分配的，有些单位为了维护本单位利益，对住房制订了各种限制。今天是市场经济，绝大多数老人的退休金是不高的，要支付老年公寓所需费用有困难。如何处理原住房与进住公寓的关系要有法规可遵循，同时需要有人出面协调方方面面的关系。（2，3点主要是一些早期小区老年人的意见）
以上是我在网上搜集整理的一些资料，希望对大家有点用

why5998

因地而异，发达地区家家有车分散停放，安全、安静问题会因每人相同 的生活方式而淡化，欠发达地区，户均拥有车辆少，其他人对车辆的噪声等污染就不能忍受。

LuKan

基本同意楼主，但在我国大多数地区，住区还是封闭合理一些。
安全性还是很重要的，哪怕是心理上的。
而且还涉及的私密感的问题。

yubing1019

谢谢,我先看一下再发表意见,不过小区正是我现在要的.谢谢了!

SHE

kwzh 你好！

  在图纸下载中看到你上传的酒店方案，感觉很好，但是缺少剖面的，一直没有找到，可否帮助上传一下，非常感谢！】

317laowu

我们也做小区调研了，是关于环境整改的，假题假做很麻烦的~！
不过突出的问题也是上面说到的！

tan3640460

在平时再设计来言。我觉得没什么很大的意义

兵工厂

仔细的看了看 确实很有用 最好说说你们是用什么方式调研的?