[分享]：国外城市的真实房价--大家对比看看就知道中国现在的房价到什么水平了

binsong73

　一 韩国

　　目前汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格为1.5亿至2.5亿韩元(相当于人民币100万至165万，呵呵，与上海北京差不多)，(但是他们 认为一名普通的国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年，太贵了。)

　　汉城寸土寸金，在市中心的明洞一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。再加上汉城市开发余地有限，使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)

　　韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅(但是中国有些没德的所谓的经济学家现在还在鼓吹富人应该买第二套房子租给穷人住，不知是何居心)。但许多富豪利用不正当手段，购置多处住宅，进行不动产投机，致使当局今天抓了一批不动产投机者，明天又会冒出另一批。(我们ZF是不是太忙了，没时间打击这种不正常行动呢)。

　　二 美国

　　应该注意的是，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

　　美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。

　　更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished footage)，必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面，因此，一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5 英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。当然，其墙体仍是建筑面积的一部分，而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。

　　美国物产税(property taxes，不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。美国物产税的征收比较复杂，根据市场房价征收，所以房价涨税亦涨，且不同地域、不同用途而有很大差异，自用住宅和非自用住宅也有差别，自住住宅征收物业税较低，每年相当于房价的1.1%左右，更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物产税，但需一次性支付的税费约1.5%，且由于中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算，物业税对中美之间的比较影响可以抵消。

　　从以上比较得出，中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后，再加人民币实际购买力折算因子，则不难发现，相对于美国住宅中国的房价实际值偏高，中国部分热点城市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。

　　美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右，过去10年住宅开工每年在110-150万套。如果按每套面积220平米，价格24万美元，按年供应150万套计算，则住宅开工面积为33000万平米，市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于全美国的7.5%，而开工面积应相当于美国的10%以上。 但在这种房价持续上涨的情况下，美国已经在为房价的高而担心，美联储利率的调高也可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

　　三 东京

　　现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万，按建筑面积算，每平米2.25万人民币。

　　人家日本的房子是全装修的，包括卫生和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴缸是带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还 免费送液晶电视一个；厨房也是带全自动洗碗和烘干机的，加15万日元 再配个双开门大冰箱，厨房下水道口带自动垃圾干燥处理器，出水口配 矿化饮水装置；等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指头，就能立刻住上舒适写意的新房。

　　一哥们回上海结婚，买房，静安区边缘，现在买1万6千/平米还要排队等。好不容易买了房还是毛坯的，然后装修，想和日本水平看齐是不可能的，光是热水管热水器的费用就化了上万，其他的费用更加数不清道不明，一次装修10几万化掉，还觉得非常不满意。

　　年底就要搬进去了，可是钱已经化得7788了，说起来，98平米的房间， 实际得房率相当低，还被开发商把阳台算了进去(东京的房子不算阳台，而且阳台是转角大阳台，10多平)。也就是70多点的房间，化了近一百八十万还不如品川的房子。

　　我替他一算，单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没得到应有的产品。 标准的价不廉物不美。

　　四 英国

　　英国的领土面积小于四川，而人口8千万，虽比四川略少一点，但人口密度大于四川省。而英国的房价，普通地区为200英镑/m2，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑，因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000人民币/m2；伦敦地区约合5000～10000人民币/m2。

　　五 其它

　　瑞士房价是全世界最高的之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高约合2500～7000瑞士法郎，也就是合15000～40000人民币/m2，但郊区的住房要便宜一些(苏黎世市区很小)，约为1500～3000瑞士法郎，合9000～18000人民币/m2，一套100m2的住宅售价为15～20万瑞士法郎合90～120万人民币居多。

　　这里有几点需要说明，瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万，也就是说一套100m2的住宅相当于其3～6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。但由于福利好，瑞士人没有买房的压力，因此租房的居多。这也是政府及开发商宣传的重点之一，即国外的价格也是让少数人买房，多数人租房。殊不知真实的情况是，多数人宁愿花更多的钱到个人消费上，反正出了情况可以找政府，不像中国人有巨大的买房压力，这并不是消费观念的差异。

　　其次，英国的住房信息不是很齐全，但瑞士的住房信息很好，从了解的信息来看，上述的房价都是带装修、家具的价格，并且2000瑞士法郎左右的房子，装修与家具在我看来都是很不错的了。另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。

　　另外一点，就是房子的面积问题，曾经有一处标为130m2的房产，打开图片上出现的却是一栋小楼，细看之下，原来下面一层是地下室，顶上一层是阁楼，因此都不计入房屋面积。而且所有房屋信息中，各种阳台、露台都不计入房屋面积，而且房屋的面积是按户内使用面积来计算的，更不用说公摊了，因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多 最后一点，就是同兄长聊天时，他现居瑞士，问起瑞士的车价，他说了解很少，说了很多车型都不了解，最后他自己提到PASSAT，说只知道这一款，我忙问在瑞士的售价，答为20000瑞士法郎，前年的汇率合人民币11万，现在的汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销商宣传的与国际价格相差最小的，甚至号称比在欧洲售价还低的车型，不曾料想却是这样的情况。

我在北京呆很多年了，很偶然认识了一些房地产界的朋友，从而得到了一些大家不知道的真相，如果不公布出来我会良心不安。

　　1、国家再次收紧基础投资信贷，2004年7月1日起银行除了经济适用房项目都不给发放贷款了，一分钱都没有。很多开发商的资金链遇到了问题，不加紧卖房子就活不下去了，他们已经到了生死存亡的关键时期（他们着急卖房子呢，所以消费者们要沉住气）；

　　2、北京目前大部分的商品房现在其实都卖不动了，销售现状比较糟糕，但没有媒体报道（开发商和媒体都是既得利益的共同体），很多标着售罄的房子都没有卖掉，其目的是在消费者中制造紧张空气，人们的消费心理是越买不到越想买，喜欢追涨；

　　3 在北京，所有的商品房项目销售放号都是只放1/3，1/3的房子卖完了就说没房子了，其实还有2/3没卖，其销售策略就是这样-----制造楼盘热销的假象，消费者一看快卖完了就会急着买，看看还有没有剩下的，他们就一点一点放，所以那些标着售罄的楼盘总会有别人转让的，或者一些其他原因的房子在卖，价格却高了很多，其实他们大头还没卖掉呢（每一个楼盘都是，信不信由你）。

　　4 普通住宅项目的全部成本无论如何到不了2500元/平米，国外的房地产利润率不到10%，你看看北京的房价吧，都赶上美国了。计算一下就知道有没有泡沫了，现在买房就像1988年买彩电的效果一样。4000元买一台18英寸的，我家就是那时买的，过了一年肠子都悔青了。

　　5、房地产业内高层比较普遍的看法是最多撑到2006年会大跌，他们还想再狂赚一年的钱，地产界内部都感觉够呛，可能2005年就会崩盘。建设部的官员会说稳中有升，政府领导们也希望股市稳中有升,说了好多年,结果大家自己看看就知道了。

　　6 现在北京民用住宅实际的空置率是30%多，供求关系一目了然。
　　7 开发商手里的有的是地，说公开拍卖造成地价上涨纯粹是胡说八道，是为了在社会上制造紧张空气，让人们抢购房产，抬高房价。
　　
　　其实，开发商可以撒谎,媒体报纸可以撒谎,评论家可以撒谎,政府的有关部门也可以撒谎，所有的谎言都只有一个目的就是制造泡沫，既得利益集团可从中渔利。但是市场是不会骗人的，泡沫总会破裂的，总有一天会骗不下去的。泡沫总会破灭的，我可以肯定。我地产界的朋友都不着急买房，对我说要沉得住气。
　　我曾经炒过股，现在没兴趣了。感觉股市和房地产市场的原理都一样，买家越多，资金量越大，价格就会涨得越高。房地产市场里，开发商其实就是翻手为云覆手为雨操控市场的庄家，媒体报纸就是为他们摇旗呐喊的股评（你看现在股市里谁还相信股评），1999年5.19股市井喷的时候我记得大部分股评家都信誓旦旦地预测中国股市几年之后会上5000点，几年几年之后会上10000点，前途一片大好，大家尽管买进，股市只涨不跌。现在看不象笑话吗？现在中国的房地产市场已经经过长期牛市到也许已经到最高点了，也许马上就要到最高点。如果你不想被高位套牢的话，现在就不要急着买房子，如果大家都不再着买房子，急得是开发商。买盘力量小了，房价自然会降，就像现在的车市一样。

　　有人说，土地是不可再生资源，房价只会涨不会跌。可是日本比中国更加人多地少，他们的房地产已经连续低迷12年了，地产价格连着跌了12年！！因为他们的房子盖得够多了，供大于求了。

　　在北京、上海这些大城市的房子盖得也足够多了，大厦将倾了！。

　　把这篇文章贴到你知道的论坛里，让更多的人知道中国大城市房地产泡沫的内幕，告诉你身边所有要买房子的朋友都捂紧口袋！！

　　不要现在买房子。大家万众一心，敌人就快撑不住了。