[推荐]：风向逆转上海炒房客面临严峻考验

guoloveyou2003

风向逆转上海炒房客面临严峻考验
前一段时间，本报房产版刊登“上海楼市拐点或现？”一文后，记者收到许多反馈信息。一上海开发商称，上海房价并没有跌得那么夸张(3000元/平方米)，个别炒房的散户抛售砸盘的价格并不具有普遍性。而在上海海德税务师事务所工作的陈先生告诉记者，上海楼市确确实实正经历着“变盘”。据他的个人感觉，上海房价，自今年春节前后市场达到最高点以来，平均价格总体上大约降了3000元/平方米以上。至于网上交易，在某一时点或某一天，成交均价大幅“跳水”的情况极有可能显现。因为在上海城区房价仍然很高，虽然挂牌想卖出的数量很多，但成交极其稀少，而零星的郊区房成交，由于房价较低，所以在统计总成交均价的时候自然会有所摊薄。尽管当天市场成交均价实际反应的是郊区房的价格，但这一方面表明，目前大多数卖家仍期望在微亏甚至不赔的情况下，将手中存货抛出；另一方面场外资金观望气氛浓厚，以至出现有价无市的奇特现象。
炒房客风险与日俱增
从长三角的其它城市的市况看，上海的抛盘现象正在向周边城市蔓延，如杭州、宁波、温州等城市亦有可观的大量楼盘挂牌卖出。这说明上海楼市的强烈示范效应已在周边城市有所显现。
据上海中房指数公司副总经理代建功分析，眼下不少卖家之所以仍不肯大幅降价出售，一是由于刚性成本决定价格较高，如果赔本抛出，无论是在经济损失上还是心理上目前都还难以承受；二是不少人还心存侥幸心理，希望市场能有一个反弹行情。因此表面上一些楼盘挂牌交易价格好象并无大幅下跌，但实际上业内人士和中介公司已十分清楚，眼下上海房地产正处在绝对的买方市场。这既体现在卖家给房产中介高额的佣金返还上(以往卖家的交易成本实际上由买家承担)，另一方面由于卖家要远多于买家，因而使买家处于十分有利的位置，可以货比三家，并且还能狠狠地杀价。这样，尽管挂牌卖出价虽然仍高，但实际成交价以及卖家能拿到手的钱肯定要大打折扣。
特别让炒家颇感痛苦的是，压在手里的存货，如果一天不抛出，背负银行利息的沉重负担就会使得房价总成本每天都在增加。可以预见的是，炒家如果执意再挺下去，所要面对的几个不利因素会日益考验他们坚持“守仓”的信心:一是随着6月1日的房地产新政实施的大限到来，基本上封闭了以获取价差方式投资房产的获利空间；二是今年央行调高房贷利率前买进的炒家，明年开始执行的新房贷利率会加大炒家们的资金成本，进而令炒家的“出货”有了一种从未有过的紧迫感；三是面对银行加收房贷逾期还款的罚息，炒家们所要权衡的是，究竟是“斩仓”认赔的损失小些还是硬抗下去或有转机？四是提前还款的违约罚款在目前绝对的买方市场的情况下，估计这一交易成本会由卖家来承担；五是上海市政府已明确表达了健全完善住房保障体系的态度，大批量中低价位的商品住房供应计划正在规划实施之中，这使得相当部分的购买力改变了原来的市场预期，加重了持币观望的氛围。在市场预期发生根本性转变的态势下，房产投资人是死抗下去还是及时砍仓了断，无疑将考验这些人的神经与智慧。
对于购房人来说，持币待购所付出的只是延期消费而已，时间对买家相对有利。
政府可以更有作为
根据今年初上海统计局城调队的一项调查样本超过3000户的调查数据显示，有近7成的上海城镇居民家庭拥有自己的房产，有近21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋。如果这一数据基本准确，那么表明上海住房私有化率要远低于北京(北京城市家庭私有住宅拥有率约为85％)。造成这一状况的原因，我们估计很有可能是相当一部分中低收入家庭无力承担昂贵的住房消费支出而与房无缘。客观地说，这部分人群的购买力基本上可以排除在目前上海商品房市场的有效需求以外。面对这些家庭的居住问题，只有通过政府的廉租屋计划，或类似其它城市推行的含有政府补贴的经济适用房建设才能加以解决。
与超过三成城市居民家庭没有自有住房的情况相对应的是，在城区有相当一部分楼盘“空关率”(已卖出而无人住的房子)却高达四成(据中国社科院调研报告)。如果认真分析上海楼市为何呈现一种“有人没房住，有房没人住”的奇特现象，我们认为主要是因为市场结构失衡的原因所造成的。
前一时期，上海炒房之风甚盛的时候，开发商为了获取利润的最大化，纷纷开发所谓的高档房。在土地资源相对稀缺的情况下，越是在城区“黄金地段”的高档房附加值也越高，也越有炒作空间。在炒房的财富效应示范之下，使得更多的人加入到炒房大军之中，这反过来刺激了开发商开发建设更为高档的楼盘。而这些所谓的高档房的实际需求有多大，如此昂贵的住房消费城市普通工薪阶层家庭能否承受？“有人没房住，有房没人住”的怪现象是绝对不正常的。所以，我们认为眼下上海房地产市场正面临着结构性的调整，在兼顾社会公平与市场效率的情况下，地方政府应有所作为。
不少较为乐观人士认为，当炒家抗不住政策压力和市场萧条而纷纷抛盘时，开发商的信心也会随之动摇，接下来新盘价格也会快速下行。但据业内人士透露，由于上海开发商的利润转移和“合理避税”的途径与北京开发商有所不同，因此上海开发商手中的现金流有可能比北京开发商要充沛，这或许能使他们对市况较为萧条的行情更有“耐力”打持久战。放缓供应节奏，相对提高楼盘品质，尽量维持房价在高位盘整，最有可能成为较具实力的开发商眼下所采取的市场策略。当新盘价格仍然高企，就会给部分炒家以一定的心理支撑。所以，政府如果决心要将房价降到大多数普通百姓能承受的水平，或许应该在源头上找找原因才是根本解决之道。
房价下调概率在增大
日前，有媒体记者透露，现在有相当一部分房产投资人在赶不及在6月1日房地产新政实施之前抛出手中现有楼盘时，转而倾向于先将物业出租以付月供还款，待市场转暖后再做进一步打算。
从北京、上海两地的个人房地产长期投资的情况看，这两年均出现房价与租金价格相背离的走势。即房价上扬而租金价格下行。目前，北京房产投资的租金收益平均水平大致在5％—6％之间。上海房价比北京要高出许多，因此我们推测上海房产投入——产出比的收益水平不会比北京高太多。
有专做房产租赁业务的业内人士告诉记者，在像京、沪这样的大城市租房人群的市场特征是呈“金字塔”状的。即，中低端市场需求占绝大多数，越高端的客户，市场份额与需求越小。因此，投资高档房的市场风险较大。这不仅是由于高端客户人数较少，房子很难顺利出租，物业难免会有较长的空置期，而且高档物业管理费用以及家具、电器配置的开销也较高，如此算下来高档房的长期投资收益率并不见得有多高，甚至有可能为负收益。北京房产著名投资人舒可心认为，当央行将房贷利率下限调至5.51％，而房屋年出租收益率逼近5％附近时，投资人基本上已无多大的获利空间可言。当优质租户踪影难觅，月供楼还款负担沉重不堪时，房产投资人的艰难处境可想而知。
另有业内人士推测，一些江浙的炒房客有着较强的融资能力，因此也有可能迅速调集资金付完全款将手中楼盘抛出。记者分析，在银行资金主渠道难以融到资金的情况下，地下借贷可能是不多的选择之一。按照眼下地下钱庄资金拆借年息9－10％的市场行情推算，即使是短期融资，成本也不会太低，再加上银行加收的违约提前还款罚金，估计炒家已没有什么获利的可能。这样，原来是一场看谁比谁赚得多的游戏演化成了谁比谁赔的少的竞赛。这种阵势，虽然在股市中经常见，但对于刚尝到炒楼甜头的人或许还没有过那种“割肉”认赔的体验。
总体而言，当上海房地产市场的普遍心理预期正逐渐向“看空”方面转化的情况下，房价进一步下调的可能性正日益增加。