[推荐]：土建项目经理揭开南京河西砖混结构房屋成本

tschhsun

一、刚性成本，商品物质包含的劳动量的，是商品的价值；也是楼盘销售实际发生的不能以开发商左右的成本，这些成本我们应该毫无保留的认可。包括以下三项。1、房屋建筑安装成本，我们基本上是在房屋竣工交付验收后一两年甚至3、5年才可以得到地产商委托的会计师事务所审计的工程决算报告，有的地产商还不委托第三方审计的。对于砖混结构的基本上最终审计价格不到800元/平方米，开发商大老克扣我们很多的，我们申请审计在900元/平方米左右。所以能审到800并在3-5年内拿到全部工程款是个不错的结果。所以我对物价局在楼盘封顶前核定的销售价格向来是不认可，因为我们的施工工程造价在好几年后才知道的。2、小区市政等配套工程成本，我这个小区我了解和分析到是400元/平方米。3、政府收取的有关税费这个包含图纸设计费、市政配套接入费、商品房税、行业管理费等等费用，我估计是500元/平方米。这项误差可能大点，因为我是做施工的，没有很多时间去研究南京的详细的政策；但是我土建只有800元/平方米，所以再怎么误差也不会差到那里去。想象南京如果一年销售1000万平方米的砖混结构商品房屋（框架可以换算1.8的系数啊，南京市国家建设行政事业单位税费收入有50亿元，呵呵，还不算卖地的钱；如果每年都是1000万平方米，土地价也是年收入150亿左右）。不知道南京是财经市长看到这个分析会怎么想？所以我们认可该楼盘的钢性成本是1700元/平方米。
二、软性成本，受供求关系反映在商品房上的成本，也是开发商实际投入的成本，包括两项。1、土地成本，土地的价格是个最头疼的东西。我国土地是国家的，这是个看不见莫不着的玩意。政府协议可以300元/平方米，地产商可以投标2000元-几万/平方米。河西楼地面价格公开投标的是1300-2600为多。实际上这个是按照土地招标文件计算的。我这个楼盘大约是1500，不过我看最终的容积率和开发商克扣商品住房总面积增加商业建筑面积等等手段，最终楼地面价格很宽松的是打8折，就是1200元/平方米。2、所有的运营成本，这个是开发商自己的秘密，和我们无关的。他可以说三年花了1亿，而且也可以让物价部门相信他的报表。但是我愿意给他算300元/平方米。所以这个楼盘的软性成本是1500元/平方米。
所以楼盘一切成本，我们现在认可他3200元/平方米，利润我们认可300元/平方米，开发商自有资金如果是占成本的10%，他的自有资金利润率是接近100%。楼盘销售价格我们核定是3500元/平方米。
这个价格是我们2005年底认可的价格。将来这个社会是些什么样的人，我们70年代出生的人都基本有了房屋，我们不缺房屋；80年代出生的也不缺房屋，基本上可以卖老房屋换新房屋。所以未来的我们这一代如果不想投机地产炒房，我们的需求很有限。需求有限的时候我们就用脚投票，我们决定不认可你的软性成本了，我们准备按照2.8法则认可你们的20%。呵呵，是的，几年后我们认可你房屋价格是2200元/平方。
20年前我们花2000块买一台20寸彩色电视机，那是我们长辈5年的工资收入。2005年我们要花月收入的25%可以买21寸的彩色电视机。这两年我们也是很辛苦，我们也要花20年的收入（3万*20年=60万元）购买一套住起来很辛苦的房屋，为此难道我们每天吃长江水，把世界唯一不是商品的空气当菜来养育我们的身体吗？20年前谁也想不到20年后彩色电视机的价格贬值240倍。5年前谁想到上证可以从2800点到今年的1100点，今天谁也不能肯定是否还有900点的吧。所以今天谁也不知道5年后地产价格是多少，我们等待用脚来投票；当然我们这些栋梁也随时准备用手来表决。

公输暗堂

开发商也不容易，成本远不止这些，就像楼主说的要拿到1200元/平的地，那得要打通多少神仙啊，如果自身不够硬，要通过中介（一般是领导的亲戚），一般要达到1800。
还有贷款利息楼主没算到呢，自有资金10％，虽然可以让施工单位垫一部分和套业主一部分，但贷款利息也不少啊，何况还要做银行得关系，这里楼主又至少少算了200

tschhsun

这个问题确实值得讨论，这里有很多专业人士，应该就这个问题讨论一下