[分享]：市场经济下的建筑设计与房地产开发

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中国的建筑业在改革开放以来，经过近二十年的高速发展，建筑行业由国家拨款委托设计逐 渐向开放式的，由市场决定的发展模式转化。转化为市场经济后，各城市发展迅速，模式又 各不相同。但在房地产开发当中出现一些问题。概括有以下几个方面：1、许多盲目上马的工程选择不合适的时机、投资方向错误、设计指导原则不明确，导致建成以后，不能为企业 发展带来预期的经济效益反而背包袱。2、工程设计过时，没有预见性。没有积极、严肃地对待设计问题，没有认真调研和分析市场需求，导致建成后的建筑落后于社会的需求，成为无人问津的空置楼。3、由于房地产商没有专业，科学的系统筹划，从而在建设中暴露出许 多不合理因素而需要大量的改建工作，造成财力、人力上不必要的浪费。4、设计上片面追 求浮夸、国际化，造成建成的房屋经不起时间的考验，没有风格、千篇一律，很难在市场经济中立足。5、施工质量低劣，造成许多豆腐渣工程，严重威胁人民生命财产安全。如何协调建设设计与房地产开发的关系，这涉及两个相关行业如何保持长期良好的可持续发展。本文认为两个相关行业都需在以下四个方面相辅相成，才能使建筑行业的发朝着健康的方向发展。??
　一、Thinking(创意、构思)
　　在进行房地产投资之前，发展商必须进行可行性研究和经济评价，可行性研究必须和建筑设 计相结合，才能在构思和立意上有创新和有科学性，使得建设项目得以立项和实施，给发展商带来可观的经济效益和社会效益。除了传统的市场调查预测外，现在应在前期进 行设计的咨询工作，这是项目具有切实可行性的重要环节。在项目开发之前，策划师、建筑 师和发商必须合作构思，共同谋划，这样才能在市场经济的大浪下得以生存和壮大，谋事在 人，成事在天，谋事必先，Thinking是第一位的。?
　　当项目立项之后，一般由政府有关管理部门设立具体的设计文件，发展商和建筑师根据所给 的各种制约条件进行设计，在其中有两种创作方式：第一种：被动式的完成；这往往是一般 建筑师所用的方法；尽可能按设计要点设计，在此基础上创造出更新的造型、更丰富的空间、更合理的整体关系的设计方案。这种方式强调的是单方面的动作。第二种：能动就是用Thinking来调动各方的合作。用更合理、更优秀的设计方案去为房地产商对项目进行更好的策划，从而在根本上避免一些不合理布局的产生，当然，做这点需求政府有关管理部门的良好参与。?
在市场竞争日渐激烈的情况下，建成的产品的销售成绩往往是发展商最关心的事，卖点是项 目开发前期的市场定位、销售策划和广告策划。Thinking在此是在大量的市场调查的结果上得出的创意，卖点需求独特Thinking才能在众多的产品中脱颖而出。在市场的需求下，这些工作的前期构思一般由策划师来完成，但若让策划方案更富技术性、更富可行性和更富指导性，这点需要建筑师和策划师共同谋划才能完成。?
　　Thinking是第一位的，但怎样才能从这方面有突破呢?分析大环境和小环境，大环境是分析整个城市，整个区建筑，准确定位，以市场为起点，以提高环境质数、改善居住、办公质量为前提，了解这些之后便应着手于开发项目的小环境，也就是它的特殊性，分析该项目的特点、性质。在大环境下，思考怎样从周围的同类型项目的经济效益发展趋势、建筑物本身及建筑群的性质、特点，及与周围环境的结合关系等方面入手，不断寻求灵感突破点，找出超 前又符合发展规律的方案。?
　　举例来说，广东的奥林匹克花园把群众性体育健身的意念引入居住设计中，这种从运动入手，具有独特的创意；象广东的碧桂园不是用贵族小学作为立意的基本点，恐怕到现今也发不 起来。其实一个是发挥奥林匹克的精神，另一个是寻求社会上的热点棗小孩的教育。这样的例子很多，成功总是属于多Thinking的人。　二、Technique(技巧、方法)
对于建筑设计来讲Technique代表的是设计技巧和方法，而对于房地产开发Technique代表的 是整个建筑过程中的技术，这两者的关系是相辅相成的关系。建筑设计的Technique是把创意具体表现出来，房地产开发的Technique是把具体的开发项目真正实施的过程。这当中需求的是技能、持久性、协调性等等，这个过程对房地产和建筑师来讲无疑是一个漫长而艰苦的过程。?
在现在市场经济的形势下，在建筑行业中的每一位竞争者都必须小心走每一步，因为具体到 设计和房地产开发的过程是长期的，而且没有一个项目是可以完全照抄的，这样就更需要多方面的能力。对于建筑师Technique的要求可分为几方面：?
1、有扎实的专业功底和技能。?
2、以人为本，强调人的基本需求和满足。?
3、有引导性的能力，能把握整个项目的综合性。?
4、详尽了解市场、消费心理，用细腻的心态去理解客户。?
5、掌握谈判的技巧，有充分的自信。?
6、对建筑物结构的认识，有使建筑物牢固实用的知识。?
7、对空间、界面有较强的形象思维能力，有对建筑物外观的色彩组合、搭配、穿插、交汇等关系的了解和认识。?
8、对建筑工期有良好的认识，有合理、科学、专业的工期分配。?
9、对新材料、新的工程技术有较强的接受能力。?
10、对建筑物和周围建筑群体关系的协调有较深的理解。?
11、必须对各个工种有相当的认识，有发挥各工种协作的能力。?
在以前的房地产开发中，在Technique方面建筑设计和房地产开发都犯下不少的错误，建筑师因为在市场费用减少和要求缩短设计工期的情况下，设计简单了，出图少了，前期的初步设计与后期建设脱节，这些都影响了产品的制造质量；发展商尽可能地节约造价、降低成本、缩短工期，这些都是应该的，但往往超过正常标准，不能保证建设实施过程中的施工质量，结果使得产品粗制滥造，在这种情况下，即使Technique再好，实施时的Technique跟不上，都会造成失败。因而在设计、开发的过程应注意各方面的关系，不能急功近利，甚至唯利 是图而贻害无穷。在技术的执行上，建筑师应了解发商的意图，总体上把握住该项目无论认从实用、美观、经济上都要符合开发商和社会的要求，既不能一味的迁就开发商，也不能盲目的使用大、新、全的设计，超出发展承受能力，在设计工作中尽量运用新材料、新技术，在 设计理念上要不遗余力地发挥建筑师对社会的引导作用向发展商推广新的、好的理念，介绍 新的实例，好的示范项目，要做到建筑师是发商的朋友、艺术指导，这样才能把好的Techni que变为可行的。房地产商的责任重大，要和建筑师一起合理地、专业地、科学地采用Techn ique，使用建成的产品有良好的质量保证。才能在市场上立足。

　三、Taste(品位、格调)
说到品位、格调、这是一个比较难把握的概念。在市场经济中每一个成熟的商品都需求创造自己的品牌，加强人们对产品的认知性。品牌的树立是非常困难的，更需要在创建的过程有 好的Thinking，优良的Technique才有可能出现高Taste，因为Taste是一种物质化的升华在精神上的体现，它必须有充实的物质基础才能升华，它是一种感官上的体会。其实在中国 产业刚刚起步不久之时，Taste的提倡不能只是少数人所欣赏的，不能只单纯追求高品位、高格调、有很高艺术性，而应面对市场，应让有能力买房的这部分人欣赏；这部分人又有层次 之分，没有一个具体标准，在市场经济的浪潮中，首先是生存----房子能卖出价，因此建筑师和房地产商都思量，怎样创出产品的独特风格，独特的格调，同时又有人欣赏这个问题，在这个问题上深入追究可能不是一篇文章可以说清楚的，但从一般常规来讲还是有一些规律可讲。?
1、建筑师从用房的角度出发，给予细致的关怀；应该包括整体造型，功能分区，房间的布置，窗户的位置及大小，房间的间隔，用具的摆设、艺术品的摆放，入口的外观识别性，外墙的肌理，排水管的摆放位置等等，这些无处不存情趣的地方，往往是品位的体现。有时品 位是一种关怀、一种情节。?
2、发展商应多注重"软件"投资，也就是Taste方面的投资，它在短期内不一定能带来什么短期经济效益，但它往往带来长期经济效益和社会效益。Taste需要一定的投资，从表面上看可能感觉是损失了一定的利益，所以使一些发展商放弃了这方面的投资，随着实践的检验，越来越多的发展商意识到这点，有品位和格调是品牌树立的基本条件，是长期发展的需要，它不仅可带来长期经济效益还可带来社会效益，这点需要发展商和建筑师双方的真情投入。
3、在品位上来讲没有明显的界限，但每个人都能在市场上创出自己独特的风格。比如投资小，项目用地小的情况，用小的投资做一些化费不多但有一定效果的设计；环境方面，可用 草亭代替水泥凉亭，用鹅孵石代替花岗岩做铺地，只要相互协调都可以做出自己的格调，在 同类项目中突出个性，创出品牌。品位、格调上各人的观点不尽相同，就象有的喜欢浓彩，有的喜欢淡彩，所以在处理的手法上应尽量面对市场，不断学习，不断追求，才能创出精彩 的品牌效应。?
4、对于建筑师在这方面的能动性应是引导性，建筑师往往都受过正统的学院派的教育，在 设计时习惯用艺术的表现，会偏重艺术方面自我表现，这又让大部分人接受不了，而通俗的 表现是一种现行流行潮流的表现，这种表现往往很快过时，如何把高雅的艺术变成易于市场 接受的艺术是每一位建筑师面对的难题，学院派的表现和通俗派的表现往往是格格不入的，而二者的结合便是建筑师的出路。设计应该有一定的艺术性，只用通俗派的表现经不起时间 的考验，只用学院派的表现只有少部分人欣赏，带有一定的超前意识的雅俗共赏是市场经济 最受欢迎的。??
四、Talking(交流、沟通)
当今的社会工种分配越来越细，专业化程度越来越高，相互的协作，相互的沟通和交流就更 加显得至关重要了。房地产开发当中的人员众多，工种分配复杂、要求有很强的专业性，Ta king就象粘合剂使得各方面的合作更加紧密。?
对发展商和建筑师来讲交流、沟通显得更为重要，交流、沟通首先建立在相互信任，彼此依 赖的基础上，事实上，两者的共同点很多，有很多契合点，但也有很多分歧。许多建筑师在 发商短期利益的驱使下，不断放弃原来有创意的设计意念，这种情况非常普遍，在双方合作 的过程中应注意：?
1、建筑师必需有足够的自信心，要有过硬的专业技术基础。?
2、建筑师必需加强口头表达能力，增强理论知识。?
3、建筑师应提高自身的知名度，扩大影响力。?
4、建筑师应有组织协调能力。在设计过程中记录下所有的重要谈话内容，方便明确发展商的观点和意图。?
5、房地产商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性。?
6、房地产商和建筑师的关系是一种合作互惠的关系，不能只从经济的角度去看等设计。?
在设计的前期过程中，建筑师应主动和发商联系和沟通，尽力去挖掘他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理、清晰的构思，从专业技术的角度上给予转化和升华。策划师的介入使 得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能动地处理双 方的关系。前期的工作是创作的源泉，交流、沟通的多少在一定程度上决定设计的成功与否，也关系到项目建设的顺利与否。?
建筑师必须协调和统领各个工种的关系，应加强相互的沟通和协调，使建筑在建设过程中不断的完善和落实。设计得到真正的实施建设，为减小建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的性质，加强各个工种的配合。这是一个建筑师综合能力 的体理。??
结语
建筑设计与房地产开发的合作是设计市场化的结果，二者都不断的模索中相互配合和促进，寻求合理又行之有效的方法。本文从四T的角度出发，探索二者的共同点，从开发到设计、设计到实现建成的过程中在这几方面注意，有利设计又有利开发，只有在实践中不断运用和发展，才能处理的游刃有余。?
在建筑设计与房地产开发的合作中，涉及的因素很多；建筑师的设计水平、发展商的素质、资金的多少等等，这些直接影响二者的合作。但四T在相互合作有直接的意义：一、能发挥 才者的能动性。二、具有市场动作的可行性。三、具有实践意义。在社会发展的要求下，需要建筑师不断的进步，不断发，不断提高对自身的要求，在现实中不断探索。