[必看]：买房面积谁说了算

CHINA_LIYANG

　　　　　　　　　　　买房面积谁说了算
    也许你已经有了住房,也许你正在买房,但有个话题一直没有答案,那就是买房面积谁说了算.
　　商品房面积谁说了算一直是个扯皮的事。经国务院协调，这一问题现已明确：商品房面积管理工作由房产管理部门负责。这就是说，以后您对您买的商品房持怀疑态度时，可以委托市国土资源和房屋管理局的测绘部门进行重新测量。

　　“缺斤短两”与“买个茶杯，给个暖壶”是老问题
　　在商品房的买卖中，商品房面积“缺斤短两”一直是老问题。据中国消费者协会对1999年全国投诉情况的分析，房屋投诉仍名列十大热点前列，而商品房面积“缺斤短两”，面积测量缺乏公正、权威机构监督，则是消费者有关房在投诉中的主要问题。与前几年的集团购买相比，目前房地产交易市场已进入“散户时代,买房人自己掏腰包买房的比率越来越高，每一平方米花的都是血汗钱，而商品房交易中，交款面积和实际而用常常出现负偏差，使许多购房人蒙受损失。
　　据北京市国土资源和房屋土地管理局房地产勘察测绘所所长助理兼生产技术科科长于伟介绍，目前许多商品房面积的投诉都是因为预售面积与实侧面积不符造成的。如一位消费者买了一套面积为83.22平方米的商品房，经房地产部门测量，实际面积只有78.26平方米，差了5.O6平方米。
　　又有一位消费者买了一套面积为115平方米的商品房，结果实侧面积126.3平方米，开发商要买房人补交房款。买房人生气地悦：“我就是看中115平方米这么人的户型才买的房，多出十多平方米．多了四五万块钱，这就像我去商店买个茶杯，你偏偏给我一个暖壶，还要我付暖壶的钱。”

　　面积为什么会不符

　　于伟强调，商品房面积是通过房地产管理政策和房地产测绘手段来取得并通过发房产证来得到国家的认可和法律的保护。从北京目前的房地产市场看，期房销售比较多，开发商在预售期房时，一般都按自己预算的面积销售，而这个预算面积往往与竣工后房地局测绘的实测面积不符，从而出现了各种纠纷。而造成须售面积和实测面积的误差过大的原因主要有：
　　一是商品房在预售时，房屋尚未建成，开发商依据图纸自行计算房屋面积，并自行决定公用面积的分摊；二是开发商预售房屋后，有些部位进行了变更，造成竣工房屋面积与预售房屋面积不一致；三是商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，面积的测量需要以一个项目或一栋楼为单位行，并需要计算该栋房屋公用面积分摊系数，特别是综合楼，其各部位因使用功能不同而有着不同的分摊系数，该系数是否符合规定和科学合理，也影响面积的大小。商品房面积谁说了算也一直是个有争议的问题，以北京市为例，购房人最后拿到的商品房产权证所标的面积是由房产部门测定的，而市质量技术监督局在1998年上半年也成立了商品房面积计量站，对外承担商品房面积的测量，商品房面积到底按哪个部门的测量结果算，一直有争议。建设部就此专门与国家有关部门协商并向国务院写了报告，经国务院协调，现已明确：白房产管。部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处开发商在商品房面积上的“缺斤短两’行为，并对商品房面积测量机构的资质提出初审条件和意见，质量技术监督部门只负责商品房面积测量器具的监督工作。

　　面积是怎么测出来的
　　
　　那么，房屋面积是怎样测绘的？据于诗介绍，目前，房地局在商品房面积的测绘中，按照建设部房产登记和国土资源部土地登记的有关规定，采取了以下管理办法：一是在商品房竣工正式销售前，要求开发商请房产登记，同时提交商品房公用面积分摊办法。房地局登记部门按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》进行审核，核准后，转房地局测绘部门，房地局测绘部门依据《北京市地籍测绘规则》和〈北京市房地产测绘细则》实地进行测量和专业计算后递交房地产测绘结果。二是商品房的面积测绘必须由房地产专业测绘部门进行，房产登记的面积以专业房地产测绘部门的测绘结果为准。商品房销售面积，惟有经房产登记，颁发房屋所有权证 ，才得到法律的认可和保护。另外，北京市去年新实行的内外销房预售契约也对实测面积和预测面积的误差有了明确规定，这就要求开发商在预售时面积要和实测面积的误差尽量小。

　　应加强预售面积管理

　　不难看出．要使商品房面积少出现纠纷，重要的是对商品房预售面积的管理。从上海、深圳等城市的情况看，开发商在预售商品房之前，必须先到房地局商品房管理部门取得公用面积分摊办法的审核确认，并到房地局测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，这就在很大程度上保证了预测面积和实测面积的测绘口径与公用面积分摊口径的一致，减少了预售面积和实侧面积的误差。于伟认为，如果北京市也采取这种方法，对于普通住宅而言，预售面积和实测发证测绘面积误差将不会超过O.5，对于那些分摊积比较复杂的综合楼而言，预售面积与实测发证测绘面积误差将不会超过0.1，不仅减少面积纠纷，还将在一定程度上加快商品房竣工后实地测量和产权登记发证的速度。

　　面积纠纷可以避免

　　发生了商品房面积纠纷怎么办？上面讲到商品房面积纠纷主要是预售面积和实侧面积的误差不符造成的。因此，买房人在签订预售合同时，假如开发商采用的是北京市房地局统一印发的预售契约，其中对实测面积和预测面积的误差有规定，消费者可以根据这个规定来判断自己有没有吃亏。假如开发商出示的是自己起草的预售契约，需要提醒买房人注意的是要弄清有关实测面积和预测面积的误差，以免吃亏。
　　据于伟介绍，实测面积一般都由各项目所在的区县房地局专业房地产测绘队根据有关规定严格测量、计算，一般没有问题。但假楼如买房人对实测面积持疑义的话，可以要求该区县房地局测绘部门复测或委托市房地局勘察测绘所复测，但必须要支付费用。据透露，尽管是一户人家需要重新测绘，测绘部门也得把整个小区整栋楼都重新测绘，因此费用不低。而且，对复测后，假如面积是有误差，开发商或原来测绘部门是否因此受到处罚、复测费用由谁支付等相关的规定，目前还没有出台，因此，个人委托重测房屋面积实际操作起来还有一定难度。但据于伟介绍，目前市房地产勘察测绘所正会同相关处室在做研制，房地产测绘所走进市场是不容置疑的。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　回文／余美英

　　背景资料

　　1．房改房面积：房改售房面积=使用面积x1.333十阳台面积。使用面积是指每套住宅户门内除去墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、门厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁相、户内楼梯等使用空间（不包括阳台和吊柜）。所谓净面积是指上述使用空间墙皮的投影所包围的面积。内墙皮是占墙面高度1／2以上的墙面内皮，并以工程竣工时的状况为准。突出内墙皮的壁柱、管道井、通风速、垃圾道建筑面积在O．1平方米以下的（含）计入使用面积。窗台与一般洞口、住宅户内楼板的挑部分、吊柜、突出内墙面的壁往、管道井、通风道、垃圾道建筑面积在O．1平方米以上的不计入使用面积，屋顶平台也不计。 　　
　　2．商品房（及通过市场价购买的房屋）面积：商品房销售面积=套由建筑面积十分摊的公用建筑面积。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。套内使用面积的计算类同房改售房中使用积计算。会内墙体是指各套内使用空间周围的推护或承重墙体，分为共用墙体及非共用墙体两种。共用墙是指商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。除此之外为非共用墙（一般指套内隔断墙）。共用墙体水平投影面积的一半计入建筑面积，非共用墙墙体水平投影面积计入建筑面积。
　　可分摊的公共部分：一般包括大堂、公用门厅、走廊、过道、共用厕所、电（暧）梯前房、谁梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，另外包括共用墙水平投影面积的一半

ADJING

应该是国家法规说了算,但由于国家法规也不完全,地方又有新规定,面积的算法老是会有混淆.我的意见是有国家法规的一定要按国家法规执行,其他的就按地方法规计算.没有详细规定的地方按法规精神计算:)

xtytosun

我刚买完房，房屋的面积是房地产管理局测量出来的，是在最后交钥匙的时候提供的一份文件。用户可自已掌握的房屋的套内建筑面积，即不含公摊区的面积。自己量就行了，不应该和房地产管理局的有太大的出入，问题出的就是公摊面积，一般他们说多少就是多少，你又不可能自己去量。我的96平的房子，公摊就有18平。我们在买房的时候把公摊面积限制在一定的范围内，要求公摊面积和套内面积同比例增长或减少。结果总面积小了，公摊也小了，在这个范围之内。
以上仅供要买房的人参考。
我们还是对北京买调查的比较清楚的，有需要给我发邮件：xtytosun@sohu.com

CHINA_LIYANG

希望你能把北京的调查贴上来,让大家共同看看.

小粉猪

我以前就是房产局计算面积的，按我的经验，公摊一般在10~25个平方之内是正常的，一般套内面积（也就是轴线之内的建筑面积）是固定的，就看摊多少了。一般最普通一梯两户的房子摊到10个平方（楼梯就有4~5个平方，其他基本是外墙分摊了）。这部分还是一次分摊，有些底下是商场的住宅楼梯要进行二次分摊，小区公共设施进行三次、四次分摊，非常罗嗦。总之建议：1。不要买底下有两三层商场的住宅，这样分摊会很高的，分摊25个平方就是这种类型的房子。2。一梯多户是很好的较少分摊面积的方法，以前我倒是没有注意到，我买了房子是114平方，一梯三户（公共部分含楼梯电梯，走道，电梯，电梯厅，应该是很多的），装修的时候画平面图算面积，意外发现套内面积是103平米，也就是说公摊只有10~11平米。（而且开发商良心不错，房产局核准面积以后，还给我退了半个平方的房款），也就是跟普通的一梯两户的多层住房分摊面积一样，很划算。3。房改房的没有（或很少）分摊，我离开房产局的最后福利是一套两房两厅住宅，只是位置不好，但是按福利房政策是68平米，真正去办房产证是74平米。

CHINA_LIYANG

还是粉猪兄有经验,大家都来看看,面的以后大家买房上当.

小粉猪

上当是难免的，只是希望政府能规范市场

yc314

应该按规范算！
只是现在好像各个部门都有自己的计算规则！

lvt2321

有规范，建设部好象有规定，那里算公摊或不算。我刚买的经济实用房87.11公摊13点多

liu000

商品房面积应有资质的单位测量。出具报告。。公摊面积普通多层住宅不超过10平方

CHINA_LIYANG

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则



　　第一条 根据国家有关技术标准， 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）。

　　第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。

　　第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　第四条 商品房整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）。

　　第五条 商品房按“套” 或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　第六条 套内建筑面积由以下三部分组成：

　　１、套（单元）内的使用面积；

　　２、套内墙体面积；

　　３、阳台建筑面积。

　　第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下：

　　１、套（单元）内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

　　２、套内墙体面积

　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。

　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。

　　３、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　４、套内建筑面积的计算公为：

　　套内建筑面积

　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　第八条 公用建筑面积由以下两部分组成：

　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　第九条 公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

　　第十条 公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

　　公用建筑面积

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　公用建筑面积分摊系数

　　套内建筑面积之和

　

　　第十一条 公用建筑面积分摊计算

　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积。

　　第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行。

　　第十三条 本规则由建设部解释。

　　第十四条 本规则自１９９５年１２月１日起施行。

花木兰

各地有各地的法规,国家有没有同一的法规呢?

CHINA_LIYANG

大家的意见都很好,欢迎继续讨论

hanyan-b

关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊
焦点房地产网 house.focus.cn 2003年03月06日14:58

各区县国土房管局、市房屋土地权属登记事务中心、市房地产交易所、市房地产勘察测绘所、各有关单位：
为进一步规范商品房销售面积计算及公用面积分摊的行为，保护买卖双方的合法权益，结合本市实际情况，现将有关问题通知如下：

一、会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。

二、房地产开发企业自营、自用、出租的房屋应当分摊公用建筑面积。

三、物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。

四、为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

五、每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。

按千分之六计算，分摊的全部物业管理用房面积不足一套或一间房屋建筑面积的，按该幢商品房设计的最小一套或一间房屋的建筑面积确认。

商品房买卖合同中，买卖双方对分摊的物业管理用房面积另有约定的，从其约定。

六、公用建筑面积分摊后，产权归摊得的业主所有。

七、房屋测绘部门，应依据商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位对其分摊面积进行测量。在对商品房面积进行测量前，应先核实房地产开发企业在办理商品房预售许可证时提交的公用建筑分摊部位与商品房买卖合同所附公用建筑分摊部位是否一致，核实无误后再按有关规定据实测量。凡未竣工验收的房屋（含公用建筑分摊部位）不得进行测量。

八、对公用建筑分摊部位均应按部位实测实量。应分摊的公用建筑总面积，为各分摊的公用建筑部位的建筑面积之和。

九、购房人所购的房屋领取房屋所有权证后，其产权面积应从房地产开发企业持有房屋所有权证的产权面积中扣除。房地产开发企业的房屋所有权证变更登记手续，待销售的商品房产权证核发完毕后一并办理。

十、本通知自2003年2月1日起实施。

自2003年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品现房项目、以及在本通知执行之前在商品房买卖合同中未列明公用建筑分摊部位，至项目申办房产登记时才提交公用建筑分摊部位的商品房项目均按本通知执行。

2003年2月1日以前，同一幢商品楼房（含结构相连的多幢房屋）已申领过商品房预售许可证的项目以及已经作为现房销售且买卖合同中已列明公用建筑分摊部位的项目，不适应本通知的规定。

minkey

应该有法可寻吧