[必看]：香港的城市规划体系——规划运作体系

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一、发展规划

　　香港的发展规划分为全港、次区域和地区三个层面，因而形成港发展策略、次区域发展策略及地区图则三层架构的发展规划系统。《香港规划标准与准则》是技术政策文件，列明各类土地用途在设施配置方面的标准，同时也为公私发展计划的规划大纲提供指导。


香港的发展规划体系

1、全港和次区域发展策略

　　全港发展策略制订长远规划大纲，贯彻政府的土地用途、交通基础设施及环境方面的政策，作为次区域及地区规划的依据。次区域发展策略将全港发展目标在五个次区域（即都会区、新界东北、新界西北、新界东南及新界西南）演绎为更具体的规划目标。

2、地区图则

　　地区图则是详细的土地用途图则，将全港及次区域层面的概要规划原则在地区层面加以落实。地区图则分为法定图则及政府内部图则两类。

　　法定图则根据《城市规划条例》而制订，包括分区计划大纲图和发展审批地区图。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途（包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、乡村式发展、露天存货或其它指定用途）和主要道路系统。分区计划大纲图附有注释，列出分区内通常准许的用途（第1栏用途），以及其它须取得规划委员会许可的用途（第2栏用途）。发展审批地区图主要为非城市地区而制订的过渡性图则，有效期为3年，期间可由分区计划大纲图取代。


规划图则的编制程序
3、规划图则的编制

　　依照《城市规划条例》的法定程序，法定图则由规划委员会遵照特区行政长官会同行政局的指令制订。在制订新的分区计划大纲图或对现有图则进行重要修订前，须先公布规划研究报告，供公众查阅和发表意见。规划委员会在制订或修订图则时，将会考虑规划研究报告和公众意见。图则草案送交各有关部门传阅以征询意见，然后提交有关的规划小组委员会审议。如规划小组委员会认为适当的话，该图便会提交有关的区议会征询意见，然后再由规划委员会考虑区议会的意见。图则草案公开展示2个月，供市民发表意见，受图则影响的人士可在些期间提出反对。规划委员会在聆讯并审议反对意见后，将图草案提交特区行政长官会同行政局审批，批准后的图则可供市民查阅。

　　政府内部图则的制订程序与法定图则相似，但提交发展委员会审议及批准。此外，政府内部图则没有规划研究报告和审理反对意见的程序，核准后的图则将公开发售。

4、规划图则的实施

　　全港发展策略为其它层面的规划提供指引，也作为配置公共资源及决定重要公共工程的依据；各次区域发展策略为地区规划图则提供指引。 在地区层面上，规划土地用途和基础设施的实施经常会以不同政府部门的各类计划作为指引，包括公共工程建设计划、新市镇发展计划、公共房屋计划、社区设施计划和卖地计划。这些计划不但指引及控制公共工程的实施时间，也因控制卖地计划而间接限定了私营发展速度。

　　规划要求也可透过制订规划大纲施行。规划大纲为有关的私人发展商或公营发展机构（如房屋委员会、房屋协会和土地发展公司）提供指引，说明该用地的发展类别，并列出所有已知的限制（如政策、工程、环境和通道等方面的限制）。规划大纲通常用于大型建设计划、以及土地发展公司所进行的发展计划。 建筑图则须根据《建筑物条例》提交有关当局批准，而总体发展蓝图有时须根据批地契约或《城市规划条例》提交有关当局批准，让核准当局有机会就有关发展的形式和设计作出指引。

二、发展管制


香港会展中心
　　为了实现规划目标，通过法定和非法定的方式实施发展管制。

1、法定管制

(1)、规划申请

　　法定图则附有注释，第1栏列明用途分区内通常准许的用途，第2栏列明须取得规划委员会许可的用途。建筑物或土地的现有用途会准许继续存在，直至该建筑物或土地进行重新发展或用途有所更改。重建或更发用途必须符合图则规定，或取得规划许可。
　　根据《城市规划条例》，申请人若不满规划委员会的决定，有权要求复检，如对复检结果也不满，可向上诉委员会提出上诉，进行最终裁决。

(2)、规划证明书

　　根据《建筑物条例》，申请批准的建筑图则必须预先取得规划证明书，此举是为了确保所有新建筑工程都符合有关法定图则的规定和附带条件。规划证明书的有效期为2年，期间即使该法定图则有任何修订，建筑事务监督仍可根据已批准的发展计划审批建筑工程计划。
　　规划事务监督必须在60天内作出决定，如果申请人只是在已获规划证明后略作修订，则可在30天内获得规划事务监督的决定。若规划事务监督未在上述法定期限内作出决定，则会视作已经签发规划证明书。申请人如对规划事务监督所作决定不满，可要求规划委员会复核有关决定，规划事务监督不得参与规划委员会的审议。

(3)、特别规划管制

　　为了满足市民对高品质的生活和更美好的环境的日益渴求，《城市规划条例》采纳了有关环境保育和城市设计等事宜。

　　A、指定发展：由规划、环境和地政司制订规划，将可能会对健康或安全构成危险或导致环境不利影响的若干发展列为“指定发展”。所有指定发展都必须向规划委员会申请规划许可，并附有环境报告。除此之外，规划委员会还可在个别图则内指定其它发展为“指定发展”。

　　B、环境敏感地区：规划图则可把任何易受发展影响或毗邻污染来源的地区划为“环境敏感地区”。在这些地区内进行的所有发展都必须申请规划许可，并附有环境报告，但获得豁免申请许可的发展不受此限。


香港岛鸟瞰
　　C、特别设计区：任何具有建筑、历史和特别城市设计价值的地区都可指定为“特别设计区”。这类地区的所有发展除非获有关图则豁免申请规划许可，否则必须向规划委员会提出申请，并提交城市设计图、总体发展蓝图、景观图或其他有关资源，有关规定将在图则中列出。

　　D、综合发展区：在综合发展区内的发展项目必须向规划委员会申请规划许可，并附有总体发展蓝图、景观图及其他有关材料。

(4)、违例发展

　　在1991年的《城市规划（修订）条例》之前，当局主要是通过《建筑物条例》和批地契约对违例发展执行管制。修订后的条例把直接执行管制的权力纳入规划法例，但适用范围吸局限于发展审批地区图地区，以及取代发展审批地区图的分区计划大纲图地区。根据条例，任何人若进行或继续违例发展即属犯罪行为，将处以罚款及监禁。

(5)、其它管制

　　根据《建筑物条例》，在法定图则地区进行的建筑工程首先获得规划证明书，否则建筑事务监督将不会批准有关的建筑图则。《建筑物（设计）规例》规定建筑物的建筑密度及容积率，对于不毗邻街道或毗邻狭窄街道的地盘，还授权建筑事务监督可酌情决定实际的建筑密度及容积率。在有些情况下，批地契约或法定的分区计划大纲图也会附加其它规限。此外，根据文物古迹、郊野海岸公团及市政基础设施等方面的相关条例对建设发展加以限制。

2、非法定的管制

(1)、土地契约

　　地契是香港政府批租土地给私人发展的契约，由屋宇地政署拟订，事前会咨询城市规划署和其它有关政府部门。地契条款不仅规定了容积率和楼宇覆盖率等基本数据，而且对是否兴建及如何兴建人行天桥、汽车泊位、绿化面积和消防通道等都提出具体要求。地契条款还具体规定承租方完成全部建筑物的期限和逾期的惩罚措施。香港的土地契约在控制发展上起着十分重要的作用，城市规划部门原来是隶属于地部门的。


　　政府可以在制订批约条款时，明确有关的发展规限，例如土地用途、建筑密度、容积率、建筑物高度、非建筑用地及设计布局等，也可规定设置泊国和客货设施、环保设施，有时还可以规定提供政府、团体、社区设施。

(2)、发展密度分区管制

　　发展密度分区纳入《香港规划标准与准则》，以管制港岛和九龙市区内住宅楼宇的发展密度。市区划分为三个发展密度区，容积率为3－10不等。在新界局部地区，只适合进行低层和低密度的住宅发展。

(3)、特别发展管制区

　　在特别发展管制区，发展管制主要是通过批约条款来执行，当局在修订分区计划大纲图时，会采纳特别发展管制区内的管制条款。

资料来源：《城市规划》

不川一夫

香港市建委通过了吗？

星期8

很好~

wangliang6190

有这样的精心的设计还能没有好的城市吗

pengyuan

内容比较粗