[推荐]：小区经营与管理

ranming1983626

住宅小区开发经营管理综述
住宅小区开发经营管理 指住宅小区开发经营部门或单位，在组织开展住宅小区开发经营过程中，为使开发经营活动得以顺利开展，保证达到预定的开发经营目标，力争取得最佳的开发经营效果，对各项开发经营活动所进行的计划、组织、指挥、监督、调节等活动。住宅小区开发经营，是指房地产开发企业在城市规划住宅小区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、并转让住宅小区开发项目或者销售、出租商品房的行为。住宅小区开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。国务院建设行政主管部门负责全国住宅小区开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内住宅小区开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与住宅小区开发经营有关的土地管理工作。住宅小区开发经营管理的理论依据1．马克思主义哲学是住宅小区开发经营管理的理论基础。其基本点是：（1）辩证唯物主义的反映论观点是住宅小区开发经营管理的认识论基础；（2）事物普遍联系的系统论观点是住宅小区开发经营管理的方法论基础；（3）历史唯物主义的统一论观点是住宅小区开发经营管理的思想基础。住宅小区开发经营管理归根结底是由生产力发展水平所决定的，要与生产关系相适应。2．住宅小区开发经营管理的理论依据，可以概括为：（1）社会主义初级阶段理论。住宅小区开发经营活动是一项经济活动，也是一定历史时期社会文化的综合反映。一定的住宅小区开发经营管理水平，反映了一定历史时期的生产力发展水平和生产方式，是一定历史时期社会物质文明和精神文明的综合标志。因此，特定历史阶段的住宅小区开发经营管理总是同当时的生产力发展水平、经济社会发展状况相适应。（2）社会主义市场经济理论。要注意发挥市场在社会主义国家宏观调控下对资源配置的基础性调节作用。要在住宅小区开发经营管理的活动中引入市场机制，真正搞活开发企业，使开发企业成为自主经营、自负盈亏、自我积累、自我约束的市场主体。在管理方式上，要由直接管理为主转向间接调控为主，由以行政手段管理为主转向经济手段、法律手段管理为主。要积极推进土地管理制度的改革和住房制度的改革，完善土地市场体系和房屋市场体系，不断提高土地、房屋商品化水平。要开辟住宅小区建设多渠道的资金来源，并形成建设资金投入产出的良性循环，为住宅小区建设开发提供充足的资金保证。在引入市场机制的同时，政府还要加强和完善对住宅小区开发的宏观调控，要把计划、规划调节与市场调节结合起来，既要体现企业行为，又要体现政府的意志，使政府对城市的规划能通过企业开发的经济行为得到有效的实施。（3）城市规划与城市建设理论。城市规划和城市建设理论为住宅小区开发经营管理提供了直接的理论指导。城市规划是城市建设的蓝图，是住宅小区开发经营管理的重要依据。住宅小区开发建设必须按照城市规划的要求去进行。同时，要增加规划的超前性、指导性、权威性和法制性。（4）级差地租理论。这是马克思主义重要经济理论之一。级差地租是地租形式的一种，指土地所有者按土地等级差异而收取不同地租。级差地租产生的原因是土地所有权的垄断。它来源于超额利润。级差地租有两种：①与土地肥沃程度和土地位置的优劣有关的地租，称为级差地租I；②与同一地块上连续追加投资产生的不同劳动生产率有关的地租，称为级差地租Ⅱ。城市建筑地段级差较为明显，因而城市地租主要是级差地租。在住宅小区开发建设中，等量的投资投到不同地段开发建设住宅小区，会得到不同的收益。因此，根据级差地租原理，政府可以对于不同地段的土地收取不同的土地出让金，转让金，同样，也可以对建在不同地段的住宅小区的商品房收取“非经营环境差价”，以增加城市建设资金的积累。住宅小区开发经营管理的目的 主要目的是按照住宅小区开发建设的客观规律，形成一条符合中国国情的高速度、高质量、产业化的开发建设现代化住宅小区的新路子。解决住宅小区开发建设中不协调的矛盾，使住宅小区开发建设围绕居住功能统一进行，使市政公用性设施、服务设施与居民用房建设结合起来配套进行，相互协调地实现其使用价值。从而保证实施城市规划，完善居住小区的功能，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一和提高，并为住宅建设可持续发展和城市建设积累资金。最终是要建设一批高度合理的内部结构、高度社会化的分工协作、高效益的经济活动、高效能的基础设施、高质量的生态环境、高水平的科学管理、高度的社会精神文明的现代化住宅小区，最大限度地满足人民日益增长的对居住生活的需要。住宅小区开发经营管理的任务 住宅小区开发经营管理的任务是贯彻落实党和国家的有关方针、政策、法律和法规，坚持社会主义的经营方向，依照一定的原则、程序和方法，通过对住宅小区开发经营过程中人、财、物实行有效的计划、组织、指挥、监督和调节，保证住宅小区开发经营活动的顺利进行和目标的实现，力争以最少的劳动消耗取得最大的经济效果。具体任务有：1．保证住宅小区开发经营坚持社会主义方向。这是住宅小区经营管理工作的首要任务。在管理过程中，必须坚持四项基本原则，认真贯彻党和国家的方针、政策；必须树立正确的经营思想，保证达到住宅小区开发经营的根本目的，即最大限度地满足人民居住生活的需要；必须教育广大职工树立全心全意为人民服务的思想，不断提高服务经营质量；必须顾全大局，自觉适应和服从社会主义现代化建设的需要。2．努力提高住宅小区开发经营的经济效益。向管理要效益，加强开发经营管理是提高经济效益的重要途径。因此，住宅小区开发经营管理工作另一项重要任务，就是合理安排使用开发经营过程中的人、财、物，搞好开发经营企业内外各个部门和工作环节的协调工作，按照住宅小区开发经营的客观规律实行科学管理，完善各项规章制度，加强经济核算工作。3．充分调动广大职工的开发经营积极性。正确处理国家、企业和职工个人三者之间的利益关系，切实贯彻社会主义按劳分配的原则，在企业内部建立奖勤罚懒、奖优罚劣等合理的物质分配制度，以及实行民主管理等措施，增强职工主人翁的责任感，调动职工提高开发经营的积极性。4．实现住宅小区开发经营管理技术的现代化。随着经济体制改革的不断深入，住宅小区开发建设的不断发展，经营水平的不断提高，要求管理水平也要与之相适应。因此，住宅小区开发经营管理的又一项任务，就是逐步实现住宅小区开发经营管理技术的现代化。住宅小区开发的意义 以旧城区改造为前提进行开发建设新的住宅小区，这是城市人口增长的必然结果，也是由其本身的作用所决定的。从各城市的经验来看，新住宅小区开发的意义在于：1．按照城市总体规划的要求，住宅与配套工程建设同步进行，克服了分散建设住宅和忽视配套建设造成的“后遗症”无人问津的弊端。2．为旧城区改造提供了条件，可以使“新建与改造”相结合，有利于统筹考虑，全面安排，为重点工程的拆迁提供定居和周转房屋，加快拆迁速度，促进城市建设的发展。3．有利于有计划地疏散市区人口，降低市区人口密度，调整城市的总体结构。4．可以进一步发展建筑业，使建筑业成为城市的一大支柱产业。5．通过住宅商品化，为城市建设积累资金。住宅小区开发经营管理的作用 城市住宅小区开发经营管理对于建设现代化城市有着十分重要的作用。1．加快住宅建设步伐，提高住宅建设水平，改善居民居住条件。2．开辟了新的城市建设资金渠道，促进了市政公用基础设施建设。住宅小区开发建设促进了房屋商品化，土地有偿使用，改变了长期以来建设用地无偿划拨、单纯依靠政府投资建造住宅和资金有去无回的局面。商品住宅出售和土地有偿出让收回的资金，可以用于房地产再开发，也可用于市政公用设施建设。3．保证城市规划的实施，提高了城市建设的社会效益、经济效益和环境效益。各个城市通过综合开发建设的住宅小区，大多做到了规划合理、设计新颖、设施配套、环境优美，实现了楼起、路通、水到、灯亮，各项设施同时投入使用，与零星分散建设的旧方式相比，综合开发的住宅小区使城市总体规划得到有效实施。社会效益、经济效益和环境效益十分明显，市容市貌发生了前所未见的变化，显示了综合开发的住宅小区在建设现代化城市中的巨大作用。住宅小区开发经营管理的基本原则 随着城市的发展，人口的增长，新住宅小区的出现是不可避免的。鉴于它具有限制力、建筑创作余地大，允许有高格调追求的特点，新住宅小区在规划建设上应遵循如下原则：1．整体环境创新的原则。要从城市整体角度出发，树立大环境观念，根据不同城市的特点以及城市所在区域的特殊要求处理问题。2．小区布局创新的原则。组织好小区内部空间环境，加强邻里交往空间设计，改变已往以行列式为主的布局方式。3．住宅形式创新的原则。小区的住宅切忌“千楼一面”一个模式，应该创造丰富多样的住宅形式，尝试各种可能的布局变化，多层与高层错落，点式和台阶式也可以适当采用，并尽可能利用屋顶、阳台、院门、车棚等小品，加强小区各自独特的个性处理。总之，新住宅小区建设应避免呆板、单一，要从整体环境出发创造个性化的小区空间。住宅小区开发经营管理的特点 住宅小区开发经营管理具有以下特点：1．综合性。住宅小区开发是在一定地域内围绕居住功能，统一进行配套设施开发建设的综合性开发。进行住宅小区开发，首先要制定开发建设规划。包括用地范围的划分，区内住宅以及同住户生活直接相关的托儿所、幼儿园、小学校、菜场、食堂、商店、绿地、活动场地等日常生活设施的布置。住宅小区开发建设必须服从城市整体规划，与旧城区改造、新区开发结合起来。综合协调、统一组织住宅小区开发建设涉及的许多管理部门之间的职能和业务，减少矛盾和“内耗”而形成合力效应，使管理行为适应住宅小区开发建设社会化大生产方式的需要。2．集中性。住宅小区是居民聚集地，开发规模大，要加强城市政府对住宅小区开发经营的宏观管理和调控，克服和防止条块分割、各自为政、分散建设的现象，有效地集中统一组织住宅小区开发建设活动，实施“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针。3．创新性。新住宅小区开发限制小、建筑创作余地大，允许有高格调的追求。4．效益性。集中住宅建设的人力、财力、物力，按照城市规划的要求统一使用，多、快、好、省地进行住宅小区建设，把其纳入科学化、规范化、高效化的轨道，既能获得明显的经济效益，同时也能取得良好的社会效益和环境效益。5．竞争性。住宅小区开发建设在国家计划宏观调控下，引入市场机制，开发企业实行自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，成为市场的主体。住宅小区开发项目，采取公开招标、投标，形成优胜劣汰的机制，促进了社会主义市场经济的发展，给居住小区综合开发注入了新的活力，提高了小区开发的整体效益。住宅小区开发经营管理的工作程序 住宅小区开发经营管理一般可按开发建设、销售经营、售后服务的程序来进行：1开发建设程序。住宅小区开发建设的主要程序有：（1）决策阶段。对开发建设项目进行可行性研究，决定工程任务，选定建设地点和范围；向政府申请批准立项计划和建设用地。（2）前期阶段。根据政府批准的建设任务书，进行小区规划及建筑设计；根据规划设计编制年度建设计划，经申报批准后，纳入国家基本建设计划；根据批准的建设计划，征地拆迁，进行安置；为施工做好必要的现场准备工作；优选施工队伍；搞好工程的投标发包工作。（3）施工阶段。进行土地开发，做好“三通一平”（或“七通一平”），为建筑施工准备条件；建筑施工单位进入现场，分期分批进行施工。与此同时，根据小区建设工程项目的大小，建立施工现场管理组织，加强现场的施工管理，确保工程质量，降低工程成本，保证按质、按量、按时完成任务。（4）竣工验收阶段。按照规划设计要求及工程验收标准，对竣工工程进行验收，交付使用。住宅小区开发建设必须严格按照建设程序办事。必须坚持先进行可行性研究后确定建设任务，先规划设计后施工，先市政公用设施后房屋建筑施工，先地下后地上，主体工程、附属工程及配套工程同步建设，同时交用的原则，做到有计划地按程序进行，开发建设一批，完成一批，交付使用一批。2．销售经营程序。销售经营与建设开发是同步进行的。在决定开发计划时就要有市场调查和市场预测，制定营销计划，在开发建设的同时，办理预售手续，进行预售销售，选择合适的推销和促销方式，实施营销计划。3．售后服务程序。主要是做好住宅小区物业管理衔接工作，是把综合开发住宅小区建设好、管理好、使用好的重要环节。综合开发住宅小区有“建设集中化、功能配套化、设备一体化、产权多样化”的特点，小区竣工后能否搞好管理衔接，直接关系开发效益的充分发挥。衔接工作一般是在小区竣工、组织拆迁户进户前，邀请房管部门、街道办事处、环卫部门和治安管理部门等参加验收，办理房屋、配套设施、庭院设施、环卫设备等项的交接。在接管中，房管单位接管公户房、单位移交产权房、受理单位自产委托代管房。开发公司建后自行经营管理的小区，要成立专门物业管理机构，在公司内部办好交接手续。住宅小区开发经营管理的综合效益 住宅小区开发建设必须以追求经济、社会、环境的综合效益为出发点和落脚点。1．开发建设要讲求经济效益，这是开发部门发展和进步的基础，对国家、企业和个人都有好处。因此，在住宅小区的开发建设中要坚持依靠科学技术和管理程序提高经济效益，要正确认识和处理好建设速度与经济效益的关系，既要高效益，又要高速度；处理好质量与速度的关系，在保证质量的前提下，加快速度。2．开发建设在社会效益方面，概括起来要满足两个要 求，达到一个目的。即满足城市总体规划的要求和城市基础设施建设的要求，达到改善居民居住条件的目的。3．在环境效益方面，要重视美化环境、改善小区条件，使居民能在适用、和谐、美丽、舒适的环境中生活和休息。提高环境效益，应从以下几个方面入手：（1）在规划设计时，要把严重影响环境的工厂迁出居民中心区；（2）要保持小区的安静，采取不同措施防止大型汽车闯入生活区；（3）小区实现燃气化；（4）注意建筑物的造型和外观色彩，给人以美的享受；（5）注意庭院绿化，创造优美环境，使人们心旷神怡，情趣盎然；（6）要设计好室外空间，创造适合儿童和老年人活动的场地。住宅小区开发经营管理经济效益分析开发经营经济活动分析内容之一，是在开发项目的总投资预算、研究资金来源渠道、计算开发成本的基础上，对开发经营经济效益作出静态分析和动态分析。1．静态经济效益指标：（1）单位建筑面积投资额＝工程投资总额／工程的总建筑面积；（2）年净利润率＝年净利润／建筑总投资额×100％；（3）投资回收期＝建设总投资额／年净利润；（4）合资经营企业的指标，还应考虑各方投资利润率、资金利税率和投资创汇率，了解投资在工程建成后的经济效果。2．动态经济效益指标：（1）开发企业盈利现值净额＝逐年收益现值的总和－逐年开发现值的总和；（2）企业获利指数；（3）动态投资回收期；（4）动态投资创汇税；5）内部收益率Ir，其计算公式为：Ir＝PV（I↓1－I↓2）／（PV+NV）＋I↓1。其中，I↓1－净现值为正数时的贴现率；I↓2－净现值为负数时的贴现率；PV－贴现率为I↓1时的净现值；PV－贴现率为I↓2时的净现值；NV－贴现率为I2时的净现值；（6）盈亏平衡点（又称保本点）＝固定费用总额／（售价－可变费用）；（7）目标利润；（8）敏感性分析。住宅小区开发经营管理的历史背景 中国经济体制改革是城市住宅小区开发建设产生的历史大背景。住宅小区开发是改革的产物，是在改革中产生与发展起来的。特别是住房制度的改革，土地管理制度的改革，使住房建设由小生产方式分散建设走向社会化大生产，住宅小区开发经营管理也随之发展起来。党的十一届三中全会以前，我国城镇土地以行政划拨的方式，由各用地单位和个人无限期、无偿使用。我国传统城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利住房制度。这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾，其根本问题在于不能有效地满足城市居民的住房需要，不适应社会主义商品经济的客观要求。国家对住房，包括基础设施、公共配套设施建设的投资，只有投入，没有产出，不能形成良性循环，致使国家的包袱越来越重。随着城市人口的增长和经济发展，城市的住宅紧张、交通拥挤、基础设施落后等矛盾相当突出。理论界与实际工作者努力探索解决这些矛盾的出路和办法，并为宏观决策提出了许多可供参考的研究成果和对策建议。十一届三中全会以后，党和国家提出了改革住房制度，努力实现房屋商品化，接着又提出了土地由无限期、无偿使用走向有限期、有偿使用的改革。在这种情况下，作为商品房生产者的综合开发企业应运而生，率先将市场经济运行机制引入到房地产生产、流通、消费诸环节，这就促进了住宅小区开发建设事业的兴起和发展。这一时期的住宅建设，开始走向综合开发、统一建设和商品化经营的模式。受市场需求的影响，标准多样化，新建住宅区强调布局合理、设施完备，配套齐全。在住宅单体设计中，保证了每户独用厨房和卫生间，强调了不同年龄、辈份和性别的合理分室，并适当考虑了起居、会客和学习工作空间，加大了厨房和卫生间的设计深度和设施水平。平面设计强调居住功能的组合与分离。在小区设计中强调了居住环境的设计。新建住宅的功能质量和环境质量有了较大提高。1985年国家科学技术委员会颁布了《中国技术政策》，对城乡住宅建设技术要点规定：“到2000年，争取基本上实现城镇居民每户有一套经济实惠的住宅，人均居住面积达到8平方米”的小康战略目标。为实施这一战略目标，80年代末，建设部开始了新经济形式下住宅小区建设试点工作，摸索采用新技术，推行节能、节地、节材，建造经济实惠、环境优美住宅小区的开发经验和管理经验。为尽快解决住房困难户的住房问题，国家安居工程于1995年1月正式启动，以国家提供土地和减免税费形式向低收入家庭提供符合标准的普通住宅，逐步建立具有社会保障性质的住房供应体系。住宅小区开发经营管理的发展趋势 我国住宅小区开发经营管理呈现出如下发展趋势：1．住宅小区开发一般都同旧城区改造相结合，从城市总体规划要求出发，实行“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”。2．住宅小区开发与新区开发相结合，把住宅小区开发融入多功能综合型新区开发和经济技术区综合开发。3．住宅小区开发的选址布局将呈多元化。大致有三种情况：（1）住宅小区与旧城区相依为命，紧密结合，基础设施和市政公用设施融为一体；（2）住宅小区在新区与旧城区保持一定距离，但连接交通较好，可形成一个与旧区彼此相望的新区；（3）住宅小区在相对独立的新市区或卫星城，距离旧城区较远。4．住宅小区开发中，引进外资、引进国外先进技术、先进管理经验的机会增多，份额加大，现代化水平将有新的提高，将给整个城市带来越来越多的现代化、国际化的风采和气息。