[推荐]：房屋贷款，谁在受益

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铁血V社会科学院 ：multimedia

　　最近央行对房屋贷款利率的调整，在社会的各个层面都引起了不小的震动，叫好的有之，怒骂的也有之，但不管怎样，国家这样显示了一个动向，国家要开始对房地产的过热动手了。

　　在发出这个通知的两天后，4月5号，上海的住宅成交均价跌至7785元/平方米，一天之内下跌368元/平方米，跌幅达4.5%。

　　在央行调整利率的同时，国务院办公厅一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》已于3月26日下发到了各省、市、自治区人民政府和国务院各部委、各直属机构。这份《通知》针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求。4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了该《通知》的主要精神，即“国八点”。 在《通知》的八条要求中，第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径。

　　这两个新闻合在一起出现，说明中央政府要开始动用宏观调控的手段来抑制过热的房地产经济了。但是房地产经济的涉及的面太广，国家的措施能不能起到很好的作用，能不能照顾方方面面的利益，这就要看后面政策的连续性了，因为现在这几条政策还不足以让房地产冷却下来。

　　市场有强大的运行惯性。房地产市场的运行规律和股票市场的运行规律一样，当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如价格上涨的趋势(即牛市)形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而价格的上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望，如此往复，价格不断沿着一个趋势上涨。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。一般的手段是很难在短期内改变市场的，1996年的股票市场就是一个很典型的例子。

　　对于房地产市场来说，从远景看房屋的价格是会一直升高的，因为土地资源的不可再生性和人口的增长决定了这个价格是要逐步升高的。这次调整利息的做法其实是对现在有些过热的房地产市场进行一下调控，而不是要让房价一路下跌。

　　房贷政策调整客观上起到了“两个提示”的作用。一方面，提示居民对未来的房价产生一个合理的预期，并增强利率风险意识，认识到房贷利率不是固定不变的。另一方面，提示商业银行要注意房贷的风险。当前，房贷业务是银行的一块优良资产，违约率较低，但必须清醒地看到，这种状况在一定程度上是因为房贷业务开展时间较短，没有经历较多的经济波动造成的，并不意味着房贷业务没有风险。房贷政策调整后，对风险相对较小的居民自住性购房，商业银行可实行下限利率；对风险较大的住房贷款，商业银行可向上浮动利率，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。在调整贷款利率的同时，央行近日的一条规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，同时给商业银行一定的自主权。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。

　　不过光靠调利率这一招，是不会使有着巨大惯性的房地产市场放缓脚步的，还要有其他的政策配套才可以，就好象比武一样，一招鲜是不行的，要有组合拳。但是不管是什么方法，要想抑制住炒房者，必须有一套完整的个人征信体系，这个体系是指能联合所有银行信贷信息的个人征信系统，有了这套系统，银行才能识别申办房贷者究竟买的是第一套房、第二套房，抑或是第三套房，并分别实行房贷利率及首付成数；而税收部门也才能针对第二套房征收高得多的房产税。这样才能对炒房者形成有力的打击。

　　但是对于房地产这个混乱的市场来说，这次银行的调息好象不只是挤压泡沫这样简单，各方面有各方面不同的看法，房地产和金融界的看法一般是这是一次利率的正常回归，理由是贷款利率是信贷市场的价格，市场价格根据供需来自然调整，并在供求双方自愿交易的前提下形成，这是最健康的状态。随着中国信贷市场的不断成熟，利率市场化将是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。2004年10月底的加息调整，更重要的不是基准利率小幅度上调，而是完全放开了商业贷款的上浮空间。而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行法人可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则， 自行确定住房贷款最低首付款比例。

　　住房贷款是信贷产品的一个品种。由于相关因素尤其是风险程度的差异，各种信贷产品的利率存在差异是一个合理的现象。这种差异应该基于商业银行的判断，并由银行行使利率定价的自主权。对住房贷款实行低于基准利率的优惠利率下限，从历史的角度看，带有鼓励住房贷款推广和贴补购房人的性质。

　　中国的货币化分房还只有不长的过程，而按揭贷款在中国更只有短暂的历史。中国家庭的传统理财观念是不到万不得已绝不举债，“不用未来钱”。因此在中国推广住房贷款业务需要一个过程。数据表明，美国在2000年的时候，住房贷款余额占GDP的比重超过50%，而中国2003年为10.1%，低于美国1950年的水平。为了加快这一推广过程，银行采用比较优惠的利率，是正常的市场安排。

　　但是，进入2004年之后，情况发生了变化。从1998年到2003年，中国房价的增长连续六年低于居民收入增长、更远低于居民储蓄余额增长速度。长期的购买力积累，到2004年终于表现为极为旺盛的市场需求。另一方面，城市化速度一直没有放缓，而城市化驱动财政收入，财政收入再驱动土地开发存在一个滞后的过程，迅速增长的城市人口和住房需求与难以同步增长的土地供应之间出现了脱节，土地资源供给取代一次性资金支付，成为新增居民购置自有住宅的最大瓶颈。

　　受以上因素影响，2004年以来，各商业银行住房贷款业务普遍兴旺，通过优惠利率吸引客户的必要性迅速降低；同时，对于已经高度旺盛的购房需求，再通过优惠利率予以贴补，显然也已经不是合理的安排。

　　在此情况下，商业银行住房贷款利率取消优惠，向一般利率水平回归，是料想之中的正常举措。本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。

　　但是在政府看来，这次银行调息是为了保护百姓购房，理由也很充分，资金利率也是资金的投资回报率。按理说，在市场中，投资回报率是趋向均衡的，即市场中投资回报率是平均的。因为，哪里投资回报率高，资金一定会涌向高回报率的地方，最后这种高回报率会下降到市场的平均点。但是，就目前的情况来说，民众的12多万亿元银行个人储蓄存款，投资回报率仅2.25%，而国内的房地产业则最起码在15%，高的则达100%以上。为什么会如此不合理呢？就在于我们房地产市场的要素(土地、资金、劳动力)非市场化。房地产商通过种种权力的方式获得低成本的要素，然后生产出房子以市场的方式出售。岂能不暴利？还有，民间信贷的利率至少在12%以上，银行利率则由于政府管制在如此之低的水平上。试想，这样最受伤害是谁？是处于收入水平最低层的民众。因此，利率市场化是我们社会走向市场经济，走向公平公正的基础

　　在国内房地产市场，不少民众本来早就陷入水深火热之中，但许多人仍还要往火坑里钻。就如2000-2001年国内股市情景一样。目前国内一些地方的房地产市场风险相比还要高十分，可是国内民众为什么就不多留心一点呢？为什么仍然要蜂拥而入呢？到时候利率再升，被套的是谁呢？

　　这次房屋贷款利率调整对于房地产市场影响可以分以下几个方面：购房自住者、购房投资者、各商业银行、房地产开发商。对于购房投资者来说，利率的上升，自然会增加他们投资成本，但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本，那么购房投资者就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉打击措施时。在这意义上，这次政策对未来住房投资需求会有很大抑制作用。

　　对购房自住者来说，又可以分为两种类型，一是已购买房子的人，利率的上升，自然是增加了他们还贷成本。央行加息他们只能被动的接受，否则，他就得采取或提前还贷或采取家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。现在这部分人反对利率变化的声音最大，但是他们在购买住房时考虑过利率风险吗？合同上不是写得十分清楚，贷款利率是浮动的吗？否则，还用担心什么。

　　目前我们房地产市场不仅有炒作之风，也有一股住房需求的虚假繁荣。目前国内房地产市场主要对象是25-35岁的年轻人，他们一走出校门就进入房地产市场，首付是父母亲的钱，不够就向亲戚借，购好房、大房，剩下就向银行借。无论发达国家还是发展中国家，这是绝无仅有的事情。结果是利率有一点变化就十分愤怒，说政府欺骗了他们。这些民众为什么从来就没有想想自己行为是否理性。高价购房把全家的财富消耗了，还要把自己一辈的劳累消耗进去了。养肥了谁？一生又在为谁打工呢？如果已购房民众明白了这一点，也就不要以个人一点利益来要挟国内房价再上涨，让后续者也赴后尘，而是应该考虑如何让个人的住房与资产重组，以减少未来利率上升之风险。

　　二是没有购房并计划进入房地产市场的人。对此，目前市场上流传着一种似是而非错误的说法，即利率上升，使一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。实际上这种说法是在以下假定来讨论的，即今后的住房价格或上升或保持现有水平。如果是这样，央行会出台3.16政策来平抑国内房价吗？假定房价下跌、利率上升，两者同时变化，哪个变化更快呢？

　　还有，这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上，而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下，一是出于商业银行自己的利益考虑，一是出于个人贷款者审核加严，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下，必然让虚假的个人住房繁荣的需求得到有效抑制。特别是从长期看，这种贷款运作机制将改变银行个人贷款行为，把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒绝在外。

　　但是对于已经贷款买房和要贷款买房的人来说，这次银行的调息更象是规避风险，2004年10月26日，最高人民法院一纸公告，宣布《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)将于2005年1月1日开始正式实施。一经公告，《规定》便引起了银行界的巨大反响，因为对于银行来说，《规定》中的第六条显得过于刺眼了：“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

　　《规定》的目的很明显，那就是要保护低收入阶层，一旦他们出现不能及时还贷的意外，唯一的住房也不至于被银行拍卖了，使得住房贷款问题演化成影响社会稳定的因素。但是对银行来说，《规定》的“第六条”却大大增加了住房贷款业务的风险，有些人甚至认为《规定》可能引发恶意拖欠贷款情况的增加，这也就难怪会引起银行界的恐慌了。

　　出于对自身风险的考虑，在《规定》出台之初，银行界有关人士也曾经提出对其中有关条款，尤其是“第六条”的质疑。不过质疑也就只能是质疑，银行对于高院的规定也无回天之力，因此银行就只能在力所能及的范围内自己想办法了。

　　前面就已经讲过，银行只是一个商业个体，利益是他们的行为基点。在《规定》增加住房贷款风险的情况下，对于银行来说，唯一合理的选择就是，降低出现《规定》第六条规定的情况的可能性。

　　那么什么样的房子最容易出现第六条规定的情况呢？当然是那些购买力较低的人所购买的房子，这些人购买的恰恰就是以老公房为主的住房。只要加强对这部分人的贷款控制，银行也就能把风险降到最低，于是便有了近期的贷款新政策。

　　这次银行调息是一个信号，对于整个房地产市场甚至中国经济都会有影响，但是这种影响是好是坏，我们只能拭目以待。
点评：
　　　　　　解决房地产市场的问题需要两手抓　　　　　　　　　　张文魁

　　对于目前的房地产市场、特别是商品住宅的价格，真是公说公有理，婆说婆有理。之前，许多人呼吁房贷加息，而这次房贷加息之后，又有许多人抨击说是跟穷人过不去，富人谁在乎这一点利息呀。不管你承认不承认房地产市场是否有泡沫，但住房价格迅速上涨却是客观事实。一些人说这主要是土地供给不足造成的，但从数据上来看，目前的住房需求显然是非常强劲的。因此，通过提高利息的办法来适度抑制需要是必不可少的政策手段，这是需求管理政策。但是，我认为这还不够，还需要其他方式的政策干预，这主要就是政府要采取措施加大经济适用房的供应量以及廉租房的供应量，使得低收入阶层能够有另外的一个选择，这是供给管理政策。只要这两手都抓好了，就不会有大问题。

过桥梯

股市崩盘了，下一个是楼市

wewyhy

楼市崩盘了才好呢

sunny_258

楼市崩盘，期待中！

tj951

总之我们是吃亏的了

mary9547

我是穷人,楼我是买不起,穷人已经脱离了讨论的能力 .

带花纹的云彩

矛盾中，希望房子越便宜越好，可是要是楼市崩盘建筑行业也就不行了

bsweiyc

象我们这个小地方,凭什么要2000元/平啊,
这里的工资收入水平才1000元

whcdy

稳定压倒一切，任何行业均如此。作为社会的一员，我既不希望股市崩盘，更不希望楼市崩盘，不管那一种崩盘都将给我们刚刚建立起来的脆弱的市场经济带来灾难性的打击。