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[密技]:做好住宅小区增加竞争力必看 经典讲解《住宅的节约型设计》

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发表于 2006-8-2 11:39:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

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住宅的节约型设计   史健,
      北京新纪元建筑工程设计有限公司执行总建筑师


史 健:原来谈住宅设计,往往是做个方案,画个施工图,我感觉含义比较窄,现在应该涵盖的内容更多一些。
前期调查研究
首先是设计之前的调查研究。在我们的设计里,这部分工作非常重要。现在设计住宅,对地理位置、周边环境、自然条件、总体规划、交通噪音要有一个清醒的认识。商品房是要卖的,既然是卖的,就要了解竞争市场。现在许多策划公司也能提供市场调研,但那样得来的信息是二手的,建筑师应该拿到一手的资料,所以我们现在都是自己做市场调研。项目周边有哪些楼盘,立面形式、主力户型、上市时间、销售价位,精装还是毛坯,物业费多少,营销理念是什么,这些信息掌握了,对设计有很强的指导作用。甚至是哪家开发商也要了解,因为房价和品牌也有关,万科的项目和一些不知名的小公司的项目,价位肯定不同。调研完了,再列表统计,比如有没有幼儿园、中小学,商业面积、会所面积是多少,有没有景观环境,景观里有没有水景,室内外用什么材料,采用什么采暖方式,采用什么智能方式。统计表出来后,我会先和甲方一起分析表格,决定楼盘的定位和价位。这样的设计就非常有针对性。做完一个方案,评价好与坏,先要有个比较。如果把别的楼盘的长处都吸取过来,一是不现实,二是造价会很贵,但在充分了解的基础上把附近楼盘的长处做一个适当的组合,推出一个价格适中又贴近市场的产品,就能确立项目的竞争优势。
立意构思
其次谈一下立意构思。在住宅项目里,立意构思起到一个非常关键的作用。以我设计的“朗琴园”为例。“朗琴园”地处北京南城,但它的价格在所处区位是比较贵的。我设计时考虑到南城的外部环境不好,小区的卖点应该是有一个封闭的世外桃源般的内部环境,所以在高密度下设计了一个大的中心绿地。虽然单体上要做出一些牺牲,出现了东西向的板楼,但整体运作是成功的。我在北京东花市做的“本家润园”,采用的是传统的围合空间,因为是板楼,周边是马路,在立面上是下面实一点,上面虚一点,朝外部的面实一点,朝内部的面虚一点。因为密度大,就采用中央空调,如果采用分体的或户式的空调,会产生很大的噪音,影响庭院的环境。所以整个小区20万平方米全部采用集中式空调。每个项目有不同的定位,有不同的设计条件,所以在技术选择上会有不同的方案。
规划与规范
第三谈一下规划。谈住宅的节约型设计,应该是从设计的每一个环节都要考虑,总图考虑5%,户型考虑5%,节点大样、建筑结构都考虑5%,最后加起来的数额就很大了。控制成本,规划占非常重要的位置,一个构造节点只占很小的费用,如果一个规划没做好,对住宅的经济性影响很大。现在做规划应该远远超出原来的交通分析、绿化分析、功能分析、空间组织这些狭义的范围,还要考虑市场,考虑规范。在对产品进行定位后,还要推出一个销售上的概念。如果一个楼盘做得很好,但缺乏一个销售概念,应该说这个产品不完整。而规范在设计里具有非常重要的价值,合理地运用规范,可以有效地控制成本。比如规范对住宅层数有严格的限定,要想做得比较经济,应该是就高不就低,把规范用到头,但不要越过去,如果越过去可能就会出现使用率不合适,经济上不合理的问题。对于高层住宅,高层消防规范、住宅规范都对楼梯和电梯的设置有一个规定,怎么运用这些规定做到一个合理的层数,在规划里就非常重要。另外,人防面积所占比例也要考虑。如果一个地上9层的住宅,人防比例应该占3%,如果是10层,就是“满堂红”,要占到9%,是原来的3倍。而随着层数的增加,人防所占比例会越来越小,做30层和做9层比例是一样的。所以选择层数就有学问,规划30米限高,有的就一下做到10层,绝对不能做到10层,应该做到9层,如果一定要高,就做到11层,往上限顶。怎么计算绿化面积也有学问。规范上,绿化跟停车、车库有一个交叉。比如说树距6米×6米,四排以上,能算绿地也能算车位。利用这些规定就可以减少造价。既然树下停车能算绿地,何必去挖地下车库。既然下挖1.5米可以算一半绿地,何必挖到3米深。在这方面应该精打细算。擦着规范的边缘,把规范用到最上限,这只是第一步。第二步就是既成事实。比如原来板楼住宅的消防管井门不允许开到电梯间里,这种户型原来很多,现在少了。审图的时候说管井不能搁在前室里,建筑师就往后退,弄出一个1平方米多的走道,就为了一个管井门。但有许多板楼住宅不这么做,怎么就批过了,这就是事实。政府部门都掌握一个尺度,你不清楚,他卡你,你清楚,他放宽尺度,你特别清楚,他就把尺度放到头儿。

开发商前几年是拼命拱容积率,上来一做先要增加10%,挣的是这份钱。现在土地透明了,就该在节约成本上下功夫了。因为再想增加容积率没戏了,就要选择能降低成本的方案。一个车库,两个方案。方案一是单层,80米×80米。方案二是双层,80米×40米。按一个地下车库,上面覆土3米,再加消防设施,计算钢筋量,方案二每平方米70公斤就够了,方案一每平方米要91公斤,差出21公斤。防水材料方案二7000多平方米就够了,方案一要多用一倍的防水材料。怎么经济?用最小的表面积乘上最大的体积就是经济。至于土方量,其实没多少钱。除非地下车库要求每个楼都连通,但也可以不连通,省下的钱做一个室外电梯,才多少钱?在多方案比较中,经济性非常重要。
结构设计
前些年住宅结构标准比较低,设计上爱开个槽,弄个缝,随着结构标准的提高这种做法对结构非常不利。而且原来花一份的钱,现在可能要花三份了。楼板的刚度对整体结构的影响是非常关键的,开槽就是浪费。原来做内保温,现在是外保温,造价贵了一倍。开槽以后保温的面积也增加了。为了什么?为了一个明卫生间。不是说不做明卫生间,也不是说暗的就比明的好,但是用开槽的方式做明卫生间,要让开发商知道多花了多少钱。我们进行了一个单元的计算,钢筋每平方米要多2.7公斤,外保温要多26平方米,你去算多少钱吧。其实不开槽,明卫生间也做得出来,可以在总图上解决,比如把进深做浅一点。
现在容积率定死了,地上面积定死了,再想提高出房率就要在一些细节上想办法。比如电梯原来都有机房,现在有无机房电梯或下机房电梯。如果一个住宅小区有50个单元,每个单元都做一个有机房的电梯,一个机房再做一个楼梯,假使面积是20平方米,50个就是1000平方米。如果按100平方米一户算,1000平方米可以做10户了。这是不计入公摊面积,可以卖掉的。如果做无机房电梯,就可以多出10套住宅。每部电梯的价格无机房的比有机房的可能要贵2万元钱,但10套房子能卖多少钱?



停车
还有停车,以我的经验,尽量少用地下停车的方式,成本不得了。地下面积现在占小区的比例非常大,如果10%全做地下,对建设节约型社会也不利。一个是成本高,另一个要消耗大量资源,要那么多混凝土、那么多钢干什么。所以在满足绿化的情况下,要争取做地上停车。地上停车,对小区环境会有影响,一是不美观,二是有噪音,三是车灯对首层住户有影响。怎么解决?很简单。车库局部下沉,下沉个50厘米,两边种点灌木挡一挡,上边种乔木,三个问题都可以解决。还可以算绿地。能算绿地,就说明对环境没有太大影响。底下植草砖一铺,对雨水渗透也有利。所以我觉得每平方米4000~5000元的楼盘,特别是经济适用房,这种停车方式值得推广,而且造价便宜。可能有人会说,这样不是人车混流了吗?混流的地方多得是。人车绝对分开的我觉得就是巴黎德·方斯新区,但是在那里停完车后你都找不着北,在里面开车都晕晕乎乎的。如果德·方斯这种做法是对的,应该越做越多,但实际上没做几个。所以我的理解,要看什么样的路,高速公路就是要分开,到了街道,车速慢,就不用分开。别墅区也不讲究人车分流。关键看怎么控制,小区里怎么就不能做红绿灯,有这样一个设施就保证人车分流了。何必像北京望京新城那时做的高架路,把车全架起来,成本高昂。如果那么做是成功的,应该北京越做越多,为什么不做了,说明不成功。


布局
我们做的许多项目布局很简单,就是行列式。其实行列式没毛病,不就是看着呆板吗?可以用别的手法弥补,干吗非得歪歪扭扭,错来错去。买房的人谁愿意住在东西向,谁愿意住在拐角,谁都不愿意。所以非不用行列式,没道理。我们做的“卡布其诺”就是行列式。小区边上有一条靠近农村的街道,环境很乱,为了闹中取静,我们就沿着这一侧堆山,一直堆到7米高。在行列式非常规整的情况下有这样一个配景,感觉马上不一样了。堆山的土从哪儿来,挖坑的时候堆上去不就完了。还减少了土方的运输量,我觉得是挺好的一件事。打破行列式的呆板可以用景观来打破,可以用立面来打破,干吗让建筑自身扭来扭去,这是一个最笨的解决问题的方法。都说行列式简单,简单好,简单大家都舒服,弄复杂了肯定有人舒服,有人不舒服。
非单元设计
住宅设计容易陷入定式,比如一个方形塔楼,画一半平面,另一半翻一下图就完了。做总图的时候,画一个单元,再10个5个地去拼。我觉得这是十分错误的。一块地200米长,拼5个单元,最后剩下5米,扔那儿不管了。一个方型的塔楼,东向西向的条件是不一样的,为什么要做成一样的。我觉得这是设计上的一个误区。我们反观20世纪70~80年代,北京二环路边盖的一些塔楼,没有对称的,都是一面高一面低。是一种非常活泼的体形,在城市里形成一个很好的界面。所以我们提出做非单元的设计,根据总图或者外部条件进行户型的合理分配。而且多样的户型对市场也是一种非常好的选择。做住宅提倡均好性,什么是均好性,就是谁也别太好,谁也别太差,都能卖出去。如果有特别好的户型,相对应地,肯定有特别差的户型。“本家润园”是我们采用非单元设计的一个项目,不到200个户型做了100多个单元,没有一套是完全相同的,每一套都有自己的特点。
住宅的立面,我越做越觉得跟住宅的平面没有太大关系。什么样的立面都能做出来,只是看面向什么客户,市场的接受程度。开发商是什么样的品位,肯定做什么样的立面,跟建筑师的关系不大。建筑师做公建可以有自己的风格,做商品住宅建筑师很难形成一个稳定的风格。住宅立面推敲的过程实际上是一个筛选的过程,一个判断的过程。多方案比较,逐渐缩小范围,最后选中一个定案。如果搞了半天还不知道甲方想要什么,那就是建筑师的问题了。我们做的项目放在一起说是一个人做的,好多人会不相信,其实就是一个人做的。仔细看许多细节手法都是相同的,只是造型、颜色的区别。
装修设计
我觉得自己以前做的毛坯房太多了,做毛坯房考虑的问题太少,老做毛坯房可能就不会做住宅了。住宅从设计来说,每个建筑师必须知道精装修,上来就做毛坯房,到装修的时候怎么办?现在老百姓买房子,个个都是装修专家,挑毛病一挑一个准儿。装修时剃剃凿凿的,为什么剃凿?因为设计不合理。所以我想谈一下装修方面的感想。嘉铭铜城F区,我们做的立面比较简单,但做了一个复杂的入口。为此还专门招了两个做装修设计的人来画图。结合步道、绿植、声光电,设计出来效果就是不一样,而不是简单地贴些石材。一个好的设计,应该是各专业共同配合,不能仅靠建筑师。比如插座的位置,现在许多住宅里的插座位置不合理,为什么?因为电气不定尺寸。开关、插座在图上只是标个大概位置,施工的时候碰上个暗柱,就往边上移,一路移下去就越来越偏。我现在要求电气施工图全要标尺寸,洞口、空调器的位置都在一张图上标出尺寸来。如果不定尺寸,施工单位放在哪个位置都是对的。现在装修中遇到的许多问题,比如开关在油烟机后面,插座在壁挂炉后面,地漏在洗衣机下面,都是因为施工图上不注尺寸,施工单位可不就随便一放,所以一定要注尺寸。还有暖气的问题。现在基本上都是地面出管。铺地砖、木地板的时候就要开一个口子,露出一节管子,既不美观,还形成一个打扫的死角。为什么不能从墙上出管?不难。轻墙上留个孔,混凝土墙上预留一个聚苯块。地面上干干净净。
厨房、卫生间在精装修里是非常重要的部分。我们做设计往往形成一种习惯,爱凑整数,厨房开间一米八,卫生间开间一米六,其实这都是错的。如果从精装修考虑,应该是一个模数。从结构外皮到轻墙皮就应该不是一米八,而是一米八四,把4厘米加进去,正好铺6块30厘米的瓷砖,不出现一块碎砖。经济性、美观性都从里面体现出来。还有厨房包管井的问题,又不好看又不好用,不包,把管井放在厨房阳台上行不行?厨房、卫生间应该追求一种净控制设计。
做设计要有依据,比如设计空调架,事先就要定好空调有哪几种流行品牌,室外机尺寸有多大,做到有的放矢。设计先要有精度,才能谈到施工有精度。按说随着设计水平的提高,施工质量也应该提高,但现在的施工质量反而下降了。我看20世纪50年代建的一些老房子,线脚、抹灰、水刷石,做得漂亮极了。现在都是农民工,刚扔下锄头就拿抹子。但施工做不到再说做不到,设计上必须有个高要求,对设计本身也是一种提高。




飘窗设计
现在许多住宅都做飘窗,飘窗怎么处理?首先说飘出去多少,基本上要500毫米以上,如果加上300毫米的窗台,就要800多毫米。很多飘窗开了扇就够不着,要上台子去开窗。飘窗在设计里是不算面积的,但以外保温划线往里全算面积,飘出去不算。为什么还要做一个窗台,窗台板为什么要与内墙皮平,不能与外墙皮平。还不如干脆落地,不做窗台。构造上难解决,就让楼板出去,飘窗不就是要在两层之间凹个槽吗,凹个10厘米、20厘米就可以了。甭管飘出去多少,反正飘起来了。只要满足了飘窗的概念,可以选用对保温、节能、施工简便的做法,为什么非要搞形式主义。既然认准了做飘窗,为什么又是保温。又是上下板,还漏水,很多构造上的问题解决不了。能解决问题的做法就是好做法,只是看你怎么去解释。
山水地形
原来小区讲究做微地形,我觉得现在微地形已经过时了,应该做山水地形,超出人的尺度。北京是块平地,原来施工讲究土方平衡,要平衡,控出来的土就该堆成山。做地下车库,基础挖2米,上面覆土3米,怎么不行,何必要挖到5米深。而且小区里有地形的起伏,视觉效果也好。
多用涂料
现在各种规范出的非常多,算面积的,算绿化的,算节能保温的,所以在构造做法和材料选择上就要跟着这些规范来变。比如原来保温是铅丝网的,现在考虑节能,就可以用纯聚苯的。因为节能是一个综合的概念,少用一点儿水泥就是节能。如果外墙贴面砖,要用铅丝网,如果外墙用涂料,纯聚苯板就可以,少了铅丝网,少了面砖,少了聚合砂浆,就是最好的节约。用铅丝网要9厘米厚,纯聚苯板只要7厘米,薄了30%。在材料的选择上,建筑师要有一个节约的意识,涂料的优点是重量轻、施工简单、色彩丰富、环保,缺点是易脏。易脏,可以做个檐子,保护一下墙面,窗台底下有滴水线,用面砖包一下,其实有手段解决。说涂料档次低更是没道理,许多别墅用的都是涂料。还有室外空调机位,是不是还做板,二次支模,上下还要做保温,又花钱又费事,其实做个钢架就可以。
垫层的做法
我做美林花园,是精装修,垫层只有5厘米,走管线怎么办?剃楼板呗!现在楼板上开个10厘米的洞,一点儿问题没有。10厘米剃一下保护层,做个跨越管跨过去,太简单了。管道有3厘米就能做下,如果是精装修,也不必再做2厘米的抹灰,木地板一铺什么也看不见。只要是精装修,5厘米的垫层可以做。毛坯房不行,因为验收时不能看到地面有裂缝,要多加2厘米。但20多层的楼每层加2厘米,费用差出很多。减少垫层,节约了材料也有利于环保。
卫生间走水平管线比较复杂。现在的做法是走在防水的上面,我觉得这是非常错误的一种做法。我最近做的项目,卫生间管线全做在防水下面。怎么做?还是要剃结构,因为管线有交叉节点,在楼板上剃个槽,很窄,有个3~5厘米深,10厘米长就过去了,对结构没有任何影响。还有一点,走管道这一层占用的正好是找平层,结构施工就不会一码平,要找平,要找坡,埋管线剃个3厘米,躲开地漏,上面做防水再一铺砖,厚度可以降到最低。这种做法最大的好处是管线走在下面没有破任何防水。其实防水层是为防止地面上的水渗漏。有的座便器从地面出管是错误的,所有的出管都应该从墙上出,座便器、手盆、淋浴、浴缸,出管距地面20厘米以上,地面找不到任何一个破点,怎么会漏水?如果管线走在防水层上面,进卫生间破一次,装修进墙又破一次。走在防水下面,有人会说管道破了怎么办?但不仅是卫生间有管道,所有房间都有管道,那里破了怎么办?而且管道的使用寿命是15年,防水是5年,防水会比管道先破,这么设计就是合理的。如果防水寿命是15年,管道是5年,那么揭防水就是浪费。这只是我个人的解释,但我觉得解释得通。卫生间垫层,按原来的做法要90~110mm,这种做法只要70~80mm就能做下来。现在卫生间都找坡,我也不同意。管线水平高了,哪儿有漏水的。装修的时候门口做一块高出半公分的垫脚石就行了。垫层少了,自重降低了,基础压力也减轻了。




管线
我们设计的一个楼盘,管线做的是双管同程。因为这个楼盘的前几期做的都是单管串联,开发商就问我们为什么要用双管,多一根管线。我就给他作了个比较,乍一看管线是增加了,单管只要44米,双管要76米,但单管串联的温度会越来越低,意味着暖气片的增加,做双管,暖气片比单管要少32片。是暖气片值钱还是管道值钱?暖气片“森德”的,你算吧。而且对房间温度的调控,双管也比单管好。虽然前几期几十万平米可能做的都是单管,但从这一期开始,我让他们知道双管效果更好。所以不怕甲方挑理,建筑师要有论证,有说法,不是说甲方让改,想也不想就改。
少类型,多变型
“曼城”是我们在北京通州做的一个项目,我们只做了2居和3居两个基本户型。甲方说两个户型就把我们打发了。我就用车来给他们打比方,比如奥迪A4和A6,代表2居和3居,排气量代表户型面积,A4的排气量可能比A6的排气量大,2居的面积可能比3居大,户型的位置是沿街还是朝向庭院,代表类型,是豪华型还是基本型。通过这样一种简单的元素列举,可以组合出一条线,这条线可以涵盖从29万元到50万元的空间。做设计不可能做很多户型,这二种元素可以在少分类的情况多变型,涵盖整个产品空间。基本类型也许只有A4、A6两个,可以通过增加变化,调整配置来解决产品的单一性。
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发表于 2006-8-6 23:41:24 | 显示全部楼层
啊,认真看完了,很有收获,下了,继续研究
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发表于 2006-8-8 14:18:20 | 显示全部楼层
揣摩一下
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发表于 2006-8-8 16:54:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

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挺有道理的,希望在详细点
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发表于 2006-8-8 19:30:29 | 显示全部楼层
xue dao bu shao
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发表于 2006-8-9 10:10:08 | 显示全部楼层
楼主说的非常的好!读后感触颇深!!多谢楼主!!
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发表于 2006-8-9 16:44:30 | 显示全部楼层
看完还是很有收获的,不过有些地方不敢苟同。
看来这个同志颇喜欢剔楼板,这样对结构肯定是有影响的,而且施工单位是最不喜欢做这种事情了,属于返工。
管线走在防水下边无论如何都会影响防水质量,其一是因为管线的破损不仅仅是由其质量和寿命决定的,施工中对管线的碰撞和损坏是难以完全避免的;其二,由于下边有管线,其上边的保护层和防水比较容易开裂。
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发表于 2006-8-10 14:39:13 | 显示全部楼层
说的很仔细,就是里面还提到的案例,希望能看到。
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发表于 2006-8-12 12:28:32 | 显示全部楼层
很能说啊
也许我们平时少的就是这个能力.
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发表于 2006-8-12 20:27:01 | 显示全部楼层
谢谢啊,支持楼主的文章
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发表于 2008-8-2 17:48:16 | 显示全部楼层
楼主,发了不少好资料,谢谢,算是顶你一下,主要希望更多人看到资料
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发表于 2008-8-2 18:45:35 | 显示全部楼层
楼主是个有心人,向你学习
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发表于 2008-8-29 14:22:56 | 显示全部楼层
学习一下哦
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