[密技]：做好住宅小区增加竞争力必看 经典讲解《住宅的节约型设计》

wgd1314520

住宅的节约型设计   史健，
      北京新纪元建筑工程设计有限公司执行总建筑师


史 健：原来谈住宅设计，往往是做个方案，画个施工图，我感觉含义比较窄，现在应该涵盖的内容更多一些。
前期调查研究
首先是设计之前的调查研究。在我们的设计里，这部分工作非常重要。现在设计住宅，对地理位置、周边环境、自然条件、总体规划、交通噪音要有一个清醒的认识。商品房是要卖的，既然是卖的，就要了解竞争市场。现在许多策划公司也能提供市场调研，但那样得来的信息是二手的，建筑师应该拿到一手的资料，所以我们现在都是自己做市场调研。项目周边有哪些楼盘，立面形式、主力户型、上市时间、销售价位，精装还是毛坯，物业费多少，营销理念是什么，这些信息掌握了，对设计有很强的指导作用。甚至是哪家开发商也要了解，因为房价和品牌也有关，万科的项目和一些不知名的小公司的项目，价位肯定不同。调研完了，再列表统计，比如有没有幼儿园、中小学，商业面积、会所面积是多少，有没有景观环境，景观里有没有水景，室内外用什么材料，采用什么采暖方式，采用什么智能方式。统计表出来后，我会先和甲方一起分析表格，决定楼盘的定位和价位。这样的设计就非常有针对性。做完一个方案，评价好与坏，先要有个比较。如果把别的楼盘的长处都吸取过来，一是不现实，二是造价会很贵，但在充分了解的基础上把附近楼盘的长处做一个适当的组合，推出一个价格适中又贴近市场的产品，就能确立项目的竞争优势。
立意构思
其次谈一下立意构思。在住宅项目里，立意构思起到一个非常关键的作用。以我设计的“朗琴园”为例。“朗琴园”地处北京南城，但它的价格在所处区位是比较贵的。我设计时考虑到南城的外部环境不好，小区的卖点应该是有一个封闭的世外桃源般的内部环境，所以在高密度下设计了一个大的中心绿地。虽然单体上要做出一些牺牲，出现了东西向的板楼，但整体运作是成功的。我在北京东花市做的“本家润园”，采用的是传统的围合空间，因为是板楼，周边是马路，在立面上是下面实一点，上面虚一点，朝外部的面实一点，朝内部的面虚一点。因为密度大，就采用中央空调，如果采用分体的或户式的空调，会产生很大的噪音，影响庭院的环境。所以整个小区20万平方米全部采用集中式空调。每个项目有不同的定位，有不同的设计条件，所以在技术选择上会有不同的方案。
规划与规范
第三谈一下规划。谈住宅的节约型设计，应该是从设计的每一个环节都要考虑，总图考虑5%，户型考虑5%，节点大样、建筑结构都考虑5%，最后加起来的数额就很大了。控制成本，规划占非常重要的位置，一个构造节点只占很小的费用，如果一个规划没做好，对住宅的经济性影响很大。现在做规划应该远远超出原来的交通分析、绿化分析、功能分析、空间组织这些狭义的范围，还要考虑市场，考虑规范。在对产品进行定位后，还要推出一个销售上的概念。如果一个楼盘做得很好，但缺乏一个销售概念，应该说这个产品不完整。而规范在设计里具有非常重要的价值，合理地运用规范，可以有效地控制成本。比如规范对住宅层数有严格的限定，要想做得比较经济，应该是就高不就低，把规范用到头，但不要越过去，如果越过去可能就会出现使用率不合适，经济上不合理的问题。对于高层住宅，高层消防规范、住宅规范都对楼梯和电梯的设置有一个规定，怎么运用这些规定做到一个合理的层数，在规划里就非常重要。另外，人防面积所占比例也要考虑。如果一个地上9层的住宅，人防比例应该占3%，如果是10层，就是“满堂红”，要占到9%，是原来的3倍。而随着层数的增加，人防所占比例会越来越小，做30层和做9层比例是一样的。所以选择层数就有学问，规划30米限高，有的就一下做到10层，绝对不能做到10层，应该做到9层，如果一定要高，就做到11层，往上限顶。怎么计算绿化面积也有学问。规范上，绿化跟停车、车库有一个交叉。比如说树距6米×6米，四排以上，能算绿地也能算车位。利用这些规定就可以减少造价。既然树下停车能算绿地，何必去挖地下车库。既然下挖1.5米可以算一半绿地，何必挖到3米深。在这方面应该精打细算。擦着规范的边缘，把规范用到最上限，这只是第一步。第二步就是既成事实。比如原来板楼住宅的消防管井门不允许开到电梯间里，这种户型原来很多，现在少了。审图的时候说管井不能搁在前室里，建筑师就往后退，弄出一个1平方米多的走道，就为了一个管井门。但有许多板楼住宅不这么做，怎么就批过了，这就是事实。政府部门都掌握一个尺度，你不清楚，他卡你，你清楚，他放宽尺度，你特别清楚，他就把尺度放到头儿。

开发商前几年是拼命拱容积率，上来一做先要增加10%，挣的是这份钱。现在土地透明了，就该在节约成本上下功夫了。因为再想增加容积率没戏了，就要选择能降低成本的方案。一个车库，两个方案。方案一是单层，80米×80米。方案二是双层，80米×40米。按一个地下车库，上面覆土3米，再加消防设施，计算钢筋量，方案二每平方米70公斤就够了，方案一每平方米要91公斤，差出21公斤。防水材料方案二7000多平方米就够了，方案一要多用一倍的防水材料。怎么经济？用最小的表面积乘上最大的体积就是经济。至于土方量，其实没多少钱。除非地下车库要求每个楼都连通，但也可以不连通，省下的钱做一个室外电梯，才多少钱？在多方案比较中，经济性非常重要。
结构设计
前些年住宅结构标准比较低，设计上爱开个槽，弄个缝，随着结构标准的提高这种做法对结构非常不利。而且原来花一份的钱，现在可能要花三份了。楼板的刚度对整体结构的影响是非常关键的，开槽就是浪费。原来做内保温，现在是外保温，造价贵了一倍。开槽以后保温的面积也增加了。为了什么？为了一个明卫生间。不是说不做明卫生间，也不是说暗的就比明的好，但是用开槽的方式做明卫生间，要让开发商知道多花了多少钱。我们进行了一个单元的计算，钢筋每平方米要多2.7公斤，外保温要多26平方米，你去算多少钱吧。其实不开槽，明卫生间也做得出来，可以在总图上解决，比如把进深做浅一点。
现在容积率定死了，地上面积定死了，再想提高出房率就要在一些细节上想办法。比如电梯原来都有机房，现在有无机房电梯或下机房电梯。如果一个住宅小区有50个单元，每个单元都做一个有机房的电梯，一个机房再做一个楼梯，假使面积是20平方米，50个就是1000平方米。如果按100平方米一户算，1000平方米可以做10户了。这是不计入公摊面积，可以卖掉的。如果做无机房电梯，就可以多出10套住宅。每部电梯的价格无机房的比有机房的可能要贵2万元钱，但10套房子能卖多少钱？



停车
还有停车，以我的经验，尽量少用地下停车的方式，成本不得了。地下面积现在占小区的比例非常大，如果10%全做地下，对建设节约型社会也不利。一个是成本高，另一个要消耗大量资源，要那么多混凝土、那么多钢干什么。所以在满足绿化的情况下，要争取做地上停车。地上停车，对小区环境会有影响，一是不美观，二是有噪音，三是车灯对首层住户有影响。怎么解决？很简单。车库局部下沉，下沉个50厘米，两边种点灌木挡一挡，上边种乔木，三个问题都可以解决。还可以算绿地。能算绿地，就说明对环境没有太大影响。底下植草砖一铺，对雨水渗透也有利。所以我觉得每平方米4000～5000元的楼盘，特别是经济适用房，这种停车方式值得推广，而且造价便宜。可能有人会说，这样不是人车混流了吗？混流的地方多得是。人车绝对分开的我觉得就是巴黎德·方斯新区，但是在那里停完车后你都找不着北，在里面开车都晕晕乎乎的。如果德·方斯这种做法是对的，应该越做越多，但实际上没做几个。所以我的理解，要看什么样的路，高速公路就是要分开，到了街道，车速慢，就不用分开。别墅区也不讲究人车分流。关键看怎么控制，小区里怎么就不能做红绿灯，有这样一个设施就保证人车分流了。何必像北京望京新城那时做的高架路，把车全架起来，成本高昂。如果那么做是成功的，应该北京越做越多，为什么不做了，说明不成功。


布局
我们做的许多项目布局很简单，就是行列式。其实行列式没毛病，不就是看着呆板吗？可以用别的手法弥补，干吗非得歪歪扭扭，错来错去。买房的人谁愿意住在东西向，谁愿意住在拐角，谁都不愿意。所以非不用行列式，没道理。我们做的“卡布其诺”就是行列式。小区边上有一条靠近农村的街道，环境很乱，为了闹中取静，我们就沿着这一侧堆山，一直堆到7米高。在行列式非常规整的情况下有这样一个配景，感觉马上不一样了。堆山的土从哪儿来，挖坑的时候堆上去不就完了。还减少了土方的运输量，我觉得是挺好的一件事。打破行列式的呆板可以用景观来打破，可以用立面来打破，干吗让建筑自身扭来扭去，这是一个最笨的解决问题的方法。都说行列式简单，简单好，简单大家都舒服，弄复杂了肯定有人舒服，有人不舒服。
非单元设计
住宅设计容易陷入定式，比如一个方形塔楼，画一半平面，另一半翻一下图就完了。做总图的时候，画一个单元，再10个5个地去拼。我觉得这是十分错误的。一块地200米长，拼5个单元，最后剩下5米，扔那儿不管了。一个方型的塔楼，东向西向的条件是不一样的，为什么要做成一样的。我觉得这是设计上的一个误区。我们反观20世纪70～80年代，北京二环路边盖的一些塔楼，没有对称的，都是一面高一面低。是一种非常活泼的体形，在城市里形成一个很好的界面。所以我们提出做非单元的设计，根据总图或者外部条件进行户型的合理分配。而且多样的户型对市场也是一种非常好的选择。做住宅提倡均好性，什么是均好性，就是谁也别太好，谁也别太差，都能卖出去。如果有特别好的户型，相对应地，肯定有特别差的户型。“本家润园”是我们采用非单元设计的一个项目，不到200个户型做了100多个单元，没有一套是完全相同的，每一套都有自己的特点。
住宅的立面，我越做越觉得跟住宅的平面没有太大关系。什么样的立面都能做出来，只是看面向什么客户，市场的接受程度。开发商是什么样的品位，肯定做什么样的立面，跟建筑师的关系不大。建筑师做公建可以有自己的风格，做商品住宅建筑师很难形成一个稳定的风格。住宅立面推敲的过程实际上是一个筛选的过程，一个判断的过程。多方案比较，逐渐缩小范围，最后选中一个定案。如果搞了半天还不知道甲方想要什么，那就是建筑师的问题了。我们做的项目放在一起说是一个人做的，好多人会不相信，其实就是一个人做的。仔细看许多细节手法都是相同的，只是造型、颜色的区别。
装修设计
我觉得自己以前做的毛坯房太多了，做毛坯房考虑的问题太少，老做毛坯房可能就不会做住宅了。住宅从设计来说，每个建筑师必须知道精装修，上来就做毛坯房，到装修的时候怎么办？现在老百姓买房子，个个都是装修专家，挑毛病一挑一个准儿。装修时剃剃凿凿的，为什么剃凿？因为设计不合理。所以我想谈一下装修方面的感想。嘉铭铜城F区，我们做的立面比较简单，但做了一个复杂的入口。为此还专门招了两个做装修设计的人来画图。结合步道、绿植、声光电，设计出来效果就是不一样，而不是简单地贴些石材。一个好的设计，应该是各专业共同配合，不能仅靠建筑师。比如插座的位置，现在许多住宅里的插座位置不合理，为什么？因为电气不定尺寸。开关、插座在图上只是标个大概位置，施工的时候碰上个暗柱，就往边上移，一路移下去就越来越偏。我现在要求电气施工图全要标尺寸，洞口、空调器的位置都在一张图上标出尺寸来。如果不定尺寸，施工单位放在哪个位置都是对的。现在装修中遇到的许多问题，比如开关在油烟机后面，插座在壁挂炉后面，地漏在洗衣机下面，都是因为施工图上不注尺寸，施工单位可不就随便一放，所以一定要注尺寸。还有暖气的问题。现在基本上都是地面出管。铺地砖、木地板的时候就要开一个口子，露出一节管子，既不美观，还形成一个打扫的死角。为什么不能从墙上出管？不难。轻墙上留个孔，混凝土墙上预留一个聚苯块。地面上干干净净。
厨房、卫生间在精装修里是非常重要的部分。我们做设计往往形成一种习惯，爱凑整数，厨房开间一米八，卫生间开间一米六，其实这都是错的。如果从精装修考虑，应该是一个模数。从结构外皮到轻墙皮就应该不是一米八，而是一米八四，把4厘米加进去，正好铺6块30厘米的瓷砖，不出现一块碎砖。经济性、美观性都从里面体现出来。还有厨房包管井的问题，又不好看又不好用，不包，把管井放在厨房阳台上行不行？厨房、卫生间应该追求一种净控制设计。
做设计要有依据，比如设计空调架，事先就要定好空调有哪几种流行品牌，室外机尺寸有多大，做到有的放矢。设计先要有精度，才能谈到施工有精度。按说随着设计水平的提高，施工质量也应该提高，但现在的施工质量反而下降了。我看20世纪50年代建的一些老房子，线脚、抹灰、水刷石，做得漂亮极了。现在都是农民工，刚扔下锄头就拿抹子。但施工做不到再说做不到，设计上必须有个高要求，对设计本身也是一种提高。




飘窗设计
现在许多住宅都做飘窗，飘窗怎么处理？首先说飘出去多少，基本上要500毫米以上，如果加上300毫米的窗台，就要800多毫米。很多飘窗开了扇就够不着，要上台子去开窗。飘窗在设计里是不算面积的，但以外保温划线往里全算面积，飘出去不算。为什么还要做一个窗台，窗台板为什么要与内墙皮平，不能与外墙皮平。还不如干脆落地，不做窗台。构造上难解决，就让楼板出去，飘窗不就是要在两层之间凹个槽吗，凹个10厘米、20厘米就可以了。甭管飘出去多少，反正飘起来了。只要满足了飘窗的概念，可以选用对保温、节能、施工简便的做法，为什么非要搞形式主义。既然认准了做飘窗，为什么又是保温。又是上下板，还漏水，很多构造上的问题解决不了。能解决问题的做法就是好做法，只是看你怎么去解释。
山水地形
原来小区讲究做微地形，我觉得现在微地形已经过时了，应该做山水地形，超出人的尺度。北京是块平地，原来施工讲究土方平衡，要平衡，控出来的土就该堆成山。做地下车库，基础挖2米，上面覆土3米，怎么不行，何必要挖到5米深。而且小区里有地形的起伏，视觉效果也好。
多用涂料
现在各种规范出的非常多，算面积的，算绿化的，算节能保温的，所以在构造做法和材料选择上就要跟着这些规范来变。比如原来保温是铅丝网的，现在考虑节能，就可以用纯聚苯的。因为节能是一个综合的概念，少用一点儿水泥就是节能。如果外墙贴面砖，要用铅丝网，如果外墙用涂料，纯聚苯板就可以，少了铅丝网，少了面砖，少了聚合砂浆，就是最好的节约。用铅丝网要9厘米厚，纯聚苯板只要7厘米，薄了30%。在材料的选择上，建筑师要有一个节约的意识，涂料的优点是重量轻、施工简单、色彩丰富、环保，缺点是易脏。易脏，可以做个檐子，保护一下墙面，窗台底下有滴水线，用面砖包一下，其实有手段解决。说涂料档次低更是没道理，许多别墅用的都是涂料。还有室外空调机位，是不是还做板，二次支模，上下还要做保温，又花钱又费事，其实做个钢架就可以。
垫层的做法
我做美林花园，是精装修，垫层只有5厘米，走管线怎么办？剃楼板呗！现在楼板上开个10厘米的洞，一点儿问题没有。10厘米剃一下保护层，做个跨越管跨过去，太简单了。管道有3厘米就能做下，如果是精装修，也不必再做2厘米的抹灰，木地板一铺什么也看不见。只要是精装修，5厘米的垫层可以做。毛坯房不行，因为验收时不能看到地面有裂缝，要多加2厘米。但20多层的楼每层加2厘米，费用差出很多。减少垫层，节约了材料也有利于环保。
卫生间走水平管线比较复杂。现在的做法是走在防水的上面，我觉得这是非常错误的一种做法。我最近做的项目，卫生间管线全做在防水下面。怎么做？还是要剃结构，因为管线有交叉节点，在楼板上剃个槽，很窄，有个3～5厘米深，10厘米长就过去了，对结构没有任何影响。还有一点，走管道这一层占用的正好是找平层，结构施工就不会一码平，要找平，要找坡，埋管线剃个3厘米，躲开地漏，上面做防水再一铺砖，厚度可以降到最低。这种做法最大的好处是管线走在下面没有破任何防水。其实防水层是为防止地面上的水渗漏。有的座便器从地面出管是错误的，所有的出管都应该从墙上出，座便器、手盆、淋浴、浴缸，出管距地面20厘米以上，地面找不到任何一个破点，怎么会漏水？如果管线走在防水层上面，进卫生间破一次，装修进墙又破一次。走在防水下面，有人会说管道破了怎么办？但不仅是卫生间有管道，所有房间都有管道，那里破了怎么办？而且管道的使用寿命是15年，防水是5年，防水会比管道先破，这么设计就是合理的。如果防水寿命是15年，管道是5年，那么揭防水就是浪费。这只是我个人的解释，但我觉得解释得通。卫生间垫层，按原来的做法要90～110mm，这种做法只要70～80mm就能做下来。现在卫生间都找坡，我也不同意。管线水平高了，哪儿有漏水的。装修的时候门口做一块高出半公分的垫脚石就行了。垫层少了，自重降低了，基础压力也减轻了。




管线
我们设计的一个楼盘，管线做的是双管同程。因为这个楼盘的前几期做的都是单管串联，开发商就问我们为什么要用双管，多一根管线。我就给他作了个比较，乍一看管线是增加了，单管只要44米，双管要76米，但单管串联的温度会越来越低，意味着暖气片的增加，做双管，暖气片比单管要少32片。是暖气片值钱还是管道值钱？暖气片“森德”的，你算吧。而且对房间温度的调控，双管也比单管好。虽然前几期几十万平米可能做的都是单管，但从这一期开始，我让他们知道双管效果更好。所以不怕甲方挑理，建筑师要有论证，有说法，不是说甲方让改，想也不想就改。
少类型，多变型
“曼城”是我们在北京通州做的一个项目，我们只做了2居和3居两个基本户型。甲方说两个户型就把我们打发了。我就用车来给他们打比方，比如奥迪A4和A6，代表2居和3居，排气量代表户型面积，A4的排气量可能比A6的排气量大，2居的面积可能比3居大，户型的位置是沿街还是朝向庭院，代表类型，是豪华型还是基本型。通过这样一种简单的元素列举，可以组合出一条线，这条线可以涵盖从29万元到50万元的空间。做设计不可能做很多户型，这二种元素可以在少分类的情况多变型，涵盖整个产品空间。基本类型也许只有A4、A6两个，可以通过增加变化，调整配置来解决产品的单一性。

hulikun

啊,认真看完了,很有收获,下了,继续研究

extre

揣摩一下

xiaoliu626

挺有道理的，希望在详细点

wssn1982

xue dao bu shao

ljie998

楼主说的非常的好！读后感触颇深！！多谢楼主！！

cybbs

看完还是很有收获的，不过有些地方不敢苟同。
看来这个同志颇喜欢剔楼板，这样对结构肯定是有影响的，而且施工单位是最不喜欢做这种事情了，属于返工。
管线走在防水下边无论如何都会影响防水质量，其一是因为管线的破损不仅仅是由其质量和寿命决定的，施工中对管线的碰撞和损坏是难以完全避免的；其二，由于下边有管线，其上边的保护层和防水比较容易开裂。

mijn

说的很仔细，就是里面还提到的案例，希望能看到。

lazyfish

很能说啊
也许我们平时少的就是这个能力.

sujinru

谢谢啊,支持楼主的文章

archlyz

楼主，发了不少好资料，谢谢，算是顶你一下，主要希望更多人看到资料

ZDGSY

楼主是个有心人,向你学习

xcsj.wmj

学习一下哦