[转贴]：大型住宅小区经营发展的观察与思考 (转帖)

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大型住宅小区经营发展的观察与思考 (转帖)      




  在国内一些大城市，尤其是房地产业发展较快的广州、深圳等地，随着一批用地规模较大的楼盘，凭借其良好的小区环境和规模经营的优势，在与单体楼或规模较小的楼盘竞争中占得先机，住宅小区大型化逐渐成为房地产开发的新趋势。然而，在大型住宅小区大量涌现的今天，必须对其可持续经营和发展等问题给予应有的关注。

　　大型住宅区热火


　　朝天办“社会”


　　除了占地面积动辄上千亩，广东几乎所有大型住宅小区都配套了各种设施，住客会所、学校、幼儿园、医院、购物中心、小区穿梭巴士一应俱全，甚至还有将小区与外界联在一起的外线豪华穿梭巴士、供水供气管道和进区专有道路。用业内人士的口头禅就是：“社区国际化、教育有名校、会所超豪华、物管五星级。”


　　目前国内面积最大的低密度住宅小区———


　　广州番禺祈福新　，连续10年在一个地方开发出占地4000多亩的住宅区，已有36个国家的住户在此购置了2.3万套住宅，小区已入住人数达7万人。在第一期用地全部开发完毕之际，发展商香港祈福集团又将周围的几千亩用地买下，准备使小区的总面积扩大到占地7000亩。


　　祈福新　的设施配套，是广州地区大型住宅小区的一个缩影。交通方面，小区设立了对外交通巴士总站，开通了小区到香港、深圳的直通巴士，每天还有十多班直航飞翔船来往番禺和香港码头之间，穿梭在小区和广州市区间的外线专用巴士更是多达500多班次。娱乐和康体设施方面，小区耗资3.5亿元，建成了面积8万平方米、可同时容纳1万人使用的俱乐部。市政配套方面，除了一般设施外，小区投资4600万元兴建了日处理生活污水约1万吨的污水处理厂；投资10亿元建成了6.7万平方米的医院，这间要建成国内一流，并与国际接轨的中西医结合的大型现代化综合性医院，拥有500张病床，正在物色院士级的院长。在教育服务方面，发展商投资3亿元创立了分别设有幼儿园、小学部、中学部的祈福英语实验学校、祈福新　　学校，并与广东工业大学联合开办了设有两个本科平等班、一个专科班的高标准大学————祈福学院，使新　成为全国唯一拥有大学教育的小区，能为业主子女提供幼儿园至大学的一条龙教育服务。目前，祈福新仅保安人员就超过1000名，警犬40多条，整个小区采用IC卡管理系统。


　　香港祈福集团总经理彭磷基表示，1991年动工开发的祈福新　，比广州其它大型小区都早遇到小区城市化问题。祈福新　余下的土地还可开发10年。小区要持续发展，就必须在配套设施上下功夫，基本上每年都有新的配套出现，以长期吸引市场的注意力。据粗略统计，祈福10年来在环境、道路、会所、医院、学校等配套设施的投资，累计已达31.6亿元。


　　小区楼盘开发，配套先行一步，是广州房地产界流行的做法。一些房地产商认为，配套设施不仅是满足业主需要必备的，而且是楼盘吸引买主的一大卖点。在营造的众多配套“卖点”中，发展商办教育最引人关注。除了祈福新　、碧桂园、丽江花园的独资办学形式，广州住宅小区发展商普遍开展了与名校联合办学。在本地的执信中学、华南师大附中等名牌学校被拉进小区合办“名校”之后，发展商又蜂拥到北京等地，将北师大、北大附中这样的全国性名校请过来。


　　上世纪80年代，广州市以协议方式出让房地产开发土地使用权，政府要求发展商根据小区规模，无偿提供实物房产作为教育用房，不少发展商视这些教育配套设施的建设为一种负担，以致经常出现小区的商品房已售罄，而小区学校却仍未动工的现象。如今，房地产市场由卖方市场转为买方市场，发展商掏钱大打“教育牌”，也是迫不得已。一家民营房地产企业的老板诉苦说：“发展商本来在市郊是想做住宅小区的，但由于利用不到公共设施，一不小心就建了个小社会。”


　　发展商被拖进债


　　台高筑的泥潭


　　“小区好建好难管”，这是房地产发展商共同的感受。虽然“穿梭巴士”、“豪华会所”和“名学入驻”，使小区靠着齐全的配套设施赢得了置业者，但业内人士指出，小区开发前期的“配套”卖点，很可能成为后期物业管理、运营中的难以勘明的暗礁，将一个个好不风光的住区和发展商拖进债台高筑的泥潭。


据了解，目前广州90％的楼盘会所正亏损运转。一个七千、八千平方米的会所，每月基本运转费用约50万元，最贵的一块是空调费，达10万多元。新建小区的会所明显趋向高档化，而越豪华的会所维护费用越大。为减轻会所亏损，一些发展商不得不背弃会所专为业主服务的承诺，被迫对外开放增加客源。于是，上千甚至过万平方米的会所，被分割成小卖铺、美容院、收费健身房，成了周边城区的文化活动中心，引发了原本将其视为自家地方的业主不满。


　　许多住区的业主认为，属于社区配套设施的小区会所应是服务于全体业主的，有关会所的营运等事项要由全体业主说了算。然而，在大多数购房合同中，对会所的权属问题没有具体的约定，且产权普遍办在发展商的名下。由于最初没有明确权属问题，广州住宅小区业主投诉发展商的事情屡见不鲜。一家发展商坦言：“别说仅仅服务小区业主，就算全面对外开放，要使会所盈利也不容易，如果业主真愿意自负盈亏接手这块烫手山芋，我们倒乐得撒手呢！”


　　小区内的配套商场同样面临经营入不敷出的问题。一方面，发展商自己经营，无法将业主巨大的购买力在小区内实现；另一方面，大型名牌百货店和超市，想进区开店又嫌进场租金太贵，致使大量商用物业空置待嫁。有关抽样调查表明，广州9成以上的居民希望所在社区能够提供包括商业服务在内的家政服务，但居民实际需求的满足度却不足4％。


　　发展商们煞费苦心办起来的“名校”，前景也并非一马平川。广州天河区和番禺区8大住宅小区提供的配套学校收费情况显示，入读这些学校，学生必须一次性交纳3.2万—5万元的建校费和学费，或每年支付1.3万—2.1万元不等的学费。而在这些地方置业的家庭，能出得起这笔钱的，大概只有3至4成，对其余大多数业主来说，享受所谓的教育配套还只是一句空话。


　　业内人士指出，开发商打“教育牌”，根本目的是售楼。楼盘学校办学目的和宗旨的特殊性，以及发展商自身的局限性，使这类学校的经营前景存在不明朗因素。多数楼盘学校前期的资金，主要靠售楼款解决。然而，当小区楼盘卖得差不多了，发展商不一定还有能力和耐心为学校筹集源源不断的资金。况且，楼盘能吸引多少人入住取决于市场，发展商不熟悉教育领域，办学决策可能失误，导致出现生源不足，或暂时生源充足但后继乏人的现象。小区内高收费名校遍地开花，会把部分生源挡在校外。名校太多、太集中，同样是一种资源浪费。如果在政府的统一协调下，发展商共同投资区域性教育事业，或许能达成发展商、教育界和小区几方面“多赢”的局面

luzhangjie

在攒钱下东西

xl633

有机会要去看看

江上风轻

值得学习,感谢楼主!

007sun

攒钱下东西

gkdong

攒钱下东西

hill0774

小区小区,小字当头,一定的设施是必要的,但不能越俎代庖.