[讨论]：经济适用房面积超过商品房户型上限

红大象

中国目前房地产交易市场的火爆，并非全部归结为人民生活水平的提高，因为从大多数居民的实际购买力看，很多人是属于超前消费。这是万科董事长王石近日在”房地产十年论坛”上做出的结论。王石认为所谓的超前消费就是，根据个人家庭收入和家庭实际人数所购买的一套房子的面积超过了该家庭收入实际应该购买的面积。

王石认为消费超前的表现就是，微利房和福利房。在超前消费中他们扮演了一个很重要的角色。提到微利房、福利房不得不提到土地成本，因为，土地成本占开发成本的比例是非常重要，而所谓的微利房、福利房之所以卖得很便宜正是政府减免土地出让金，减免各种税收的结果。

根据北京、上海、广州、武汉、天津等八个城市的土地成本来看，北京土地成本占到开发成本的３７％，武汉才占到１２％，这样人们就不难发现，为什么武汉这个城市的超前消费面积最大。按收入来讲，武汉户均购买面积是６２平方米，但那里的主力户型现已达到１２０平方米，超过实际购买力一倍，就是因为它的土地很便宜，开发成本低，最终导致房子价格很低。

王石指出，土地便宜最主要的一种表现形式就是微利房、福利房非常多。微利房、福利房，就是给中低收入的人解决的房子，给买不起房子的人盖的房子。”什么叫买不起呢？比如１０万块钱，在我看来非常非常便宜，便宜得使我觉得住宅的质量都不符合我的标准，但作为一个中低收入者来讲，恩格尔系数中他的７０％都解决食品，不要说１０万，就是５万块钱他也难买。不久前，我们曾参观德国柏林一些专门给东德中低收入家庭解决的住房，很明显解决中低收入的人是廉租屋，而不是全力的卖房子。我们中国大陆的微利房、福利房则主要是卖，卖的结果，房子是比一般商品房便宜，但消费者是不是全是中低档买不起房子的人呢，绝对不是，没有一家。他们都买得起房子，因为那是卖的。”

王石说，上海１９９８年以后没有搞过一平方米的福利房、微利房，而其他地方全在搞。但微利房、福利房的对象与政策规定有差别，所以现在造成了有人买两套微利房、福利房的现象，即使买一套微利房、福利房的，面积也越来越大。

王石认为，微利房、福利房在政策上是无可非议的，中国是一个发展中国家，房地产市场也处在不断发展、调整中，现在应该是对微利房、福利房进行调整的时候了，消费应该是逐步理性消费。但是各地情况不一样，其差别也有所不同，深圳微利房、福利房占了１０％，天津最高占了３０％，北京占１０％，好在这个比例不是很大。理论上讲经济适用房首先应解决中低收入者的基本居住问题，它的面积一定要低于商品房的平均面积。但实际上人们看到，北京经济适用房面积已经到了商品房主力户型的下线，１２０平方米；成都经济适用房面积最大，已经超过了商品房主力户型的下线；不仅仅是成都，南昌、深圳、天津也一样。天津经济适用房的面积已经到了商品房主力户型的上线。

王石深有感触地说，我认为中国的土地价格不是高了而是低了，因为高了，大家可以不买，房子的价格很快就会降下来的，但是低了你再想让他上去是很难的，所以土地价格过低，引至了房价过低，而低房价又诱使一些消费者产生了超前消费，此外经济适用房面积过大一定程度上对商品房产生了推波助澜的作用。

他说，今年７月１日实施的土地有偿转让是非常非常好的，也就是说经济适用房这个钱应该由土地拍卖所得钱的一部分来支出。通过土地转让，政府的土地转让金收入会大幅度增加，政府应该有能力进行经济适用房供应的重新界定、重新开发，这也恰好适合土地转让这种配套制度的改革。
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